沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例

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　　沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例

　　第一章 總則

　　第一條 根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

　　第三條 市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　建設(shè)、規(guī)劃、城建、財(cái)政、民政、公安、工商、物價(jià)、環(huán)保、城市管理行政執(zhí)法等有關(guān)部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的監(jiān)督管理工作。

　　第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助房產(chǎn)主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)換屆等工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

　　居民委員會(huì)和村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的日常工作。

　　第五條 市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法享有權(quán)利，履行義務(wù)。

　　業(yè)主可以依法設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少，且經(jīng)全體業(yè)主同意不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第七條 尚未設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定物業(yè)所在地的居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，但須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意。

　　第八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)在具備下列條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的公信力和組織能力;

　　(三)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，模范履行業(yè)主義務(wù);

　　(四)本人及其近親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者下屬單位任職;

　　(五)具備必要的工作時(shí)間。

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)所需的文件資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);

　　(三)業(yè)主名冊(cè);

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)交付使用公共設(shè)施設(shè)備的證明;

　　(六)物業(yè)管理用房配置證明;

　　(七)其他有關(guān)的文件資料。

　　第十條 物業(yè)管理區(qū)域具備設(shè)立業(yè)主大會(huì)條件的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng);業(yè)主未提出申請(qǐng)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織、指導(dǎo)設(shè)立業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代表、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原房屋管理單位等組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為七人以上十五人以下單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二，籌備組的組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦。籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　籌備組自業(yè)主委員會(huì)成立并依法備案起自行終止。

　　第十一條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;

　　(二)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;

　　(三)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

　　(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;

　　(七)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;

　　(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和服務(wù)產(chǎn)生的糾紛;

　　(九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

　　(一)業(yè)主大會(huì)設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況;

　　(二)管理規(guī)約;

　　(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(四)業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

　　經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，也應(yīng)當(dāng)辦理備案手續(xù)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

　　第十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

　　(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況;

　　(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;

　　(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停車車位的處分情況;

　　(七)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;

　　(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

　　第十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

　　第十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府一方作出責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定前，應(yīng)當(dāng)征得另一方行政機(jī)關(guān)的同意。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有財(cái)物的，其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第十七條 本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

　　第十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo)。

　　多層住宅物業(yè)總建筑面積少于二萬(wàn)平方米、單棟高層住宅物業(yè)總建筑面積少于一萬(wàn)平方米、多層高層混合住宅物業(yè)總建筑面積少于二萬(wàn)平方米的新建物業(yè)項(xiàng)目或者投標(biāo)人少于三人的，經(jīng)區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十九條 建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事前期物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的十日前，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門辦理招標(biāo)備案，并提供下列資料：

　　(一)建設(shè)單位工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書;

　　(三)招標(biāo)文件;

　　(四)臨時(shí)管理規(guī)約;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得違反相關(guān)法律法規(guī)、侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第二十條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收交付使用，其供水、供氣、供熱、供電、排水、通信、有線電視、消防等設(shè)施，道路、綠化、物業(yè)管理用房、停車位，以及預(yù)留安裝太陽(yáng)能熱水器等附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)同時(shí)達(dá)到使用的標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收合格后方可交付使用。

　　第二十一條 新建住宅交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供建設(shè)工程竣工驗(yàn)收文件及配套設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件、資料。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理新建住宅承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理用房。對(duì)于在承接驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求建設(shè)單位在一定期限內(nèi)給予解決，并簽訂書面協(xié)議。

　　第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好新建住宅承接驗(yàn)收工作，并移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料(含隨機(jī)資料);

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)建設(shè)單位與專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理的設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交資料;

　　(五)業(yè)主名冊(cè);

　　(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備的清單;

　　(七)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接驗(yàn)收手續(xù)辦理完畢后三日內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門備案。

　　第二十四條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房屋買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。

　　第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自市建設(shè)主管部門同意辦理工程竣工驗(yàn)收備案之日起，按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，履行物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)拒不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向市建設(shè)主管部門申請(qǐng)使用建設(shè)工程保修抵押金。

　　第二十六條 物業(yè)保修期滿，市建設(shè)主管部門返還建設(shè)工程保修抵押金前，應(yīng)當(dāng)征求市房產(chǎn)主管部門和業(yè)主委員會(huì)的意見。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)