最新物業管理條例實施細則

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。

　　第四條 國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

　　第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　第二章 業主及業主大會

　　第六條 房屋的所有權人為業主。

　　1、 業主：已經與出賣人簽訂房屋買賣合同并且入住使用房屋的，應當具有業主的權利;業主分為自然人業主與非自然人業主。共有權人和即將取得共用權的人。業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　2、 業主權利：在物業管理企業提供的服務不符合合同約定時，有權拒絕支付物業管理費用，并有權提出賠償請求;

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權; (五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權; (六)監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業管理企業履行物業服務合同; (八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務:

　　(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業服務費用;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。 物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　3、 物業管理區域：物業管理區域可以按一幢樓或者多幢樓劃分，業主對物業管理區域有不同意見的，可以要求區、縣房地產行政管理機關來確認。

　　4、 物業管理區域劃分原則：便于物業服務企業進行服務，便于業主召開業主大會，業主可以意思自治來決定物業管理區域。

　　第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行

　　業主大會、業主委員會職責。 業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　5、 首次業主大會投票權：每建筑平方米一個投票權(鄒律師：建議還是每套一個投票)，但是無論如何，一名自然人業主的投票權最高不得超過全部投票權10%;對于業主是公司或者其他法人的，如果法人之間存有關聯關系，則全部具有關聯關系的自然人業主與法人業主所具有的投票權之和不得超過15%。(胡律師：此事可以由業主大會來決定;鄒律師：業主大會自身如何無法達成一致性意見怎么辦?)

　　6、 發起：30戶業主聯名可以發起召開業主大會并成立業主委員會，發起人應當將業主大會章程、業主委員會章程、議事規則、財務管理規則、物業服務監督規則等文章以郵件的形式送至物業所有的區、縣人民政府房地產行政主管部門進行備案，如果房地產行政主管部門對備案內容提出修改建議，發起人應當根據修改建議進行補充更正，但此等修改建議僅限一次。

　　7、 業主委員會：業主委員會成員只能是業主，對于夫妻雙方共同擁有房屋的，(房屋共有的情形不限于夫妻，還包括與父母、子女和其他人共有的情形)如果合同或者房屋所有權證書只寫明夫妻一方的，另外一方也可以加入業主委員會，但是夫妻雙方只能有一人加入業主委員會。物業管理區域的房地產開發企業人員可以加入業主委員會，但不得成為業主委員會主任。

　　8、 銀行開戶：發起人在辦理完畢備案手續后，應當憑業主委員會章程、議事規則、財務管理規則到當地銀行辦理銀行開戶手續。

　　9、 主體地位及法律責任：業主委員會可以以自己的名義參與民事訴訟或仲裁，業主委員會所有的財產應當進行登記備案，并以其登記所有的財產獨立承擔民事責任;業主委員會無法獨立承擔的，由全體業主按照投票權的份額承擔各自賠償責任(但業主已經就某一事項明確與權利方約定了違約或賠償責任的除外)。(陳律師：去民政部門辦理社團法人進行登記)(鄒律師：法院不是法人)

　　第十一條 業主大會履行下列職責：

　　(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;

　　(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;

　　(三)選聘、解聘物業管理企業;

　　(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施; (五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。