北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法（全文）

　　為進(jìn)一步規(guī)范房屋征收補償價格水平，北京市住建委近日發(fā)布《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》并將于2017年2月15日起施行，下面是詳細(xì)內(nèi)容。

　　北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為進(jìn)一步規(guī)范本市國有土地上房屋征收評估活動，維護(hù)房屋征收當(dāng)事人合法權(quán)益，保證房屋征收補償公平合理，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《北京市國有土地上房屋征收與補償實施意見》及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上被征收房屋價值評估，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估，被征收房屋裝修、設(shè)備及附屬物價值評估，因征收房屋造成的機器設(shè)備、物資等搬遷費用評估，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估，房屋征收涉及的其他價值評估，以及對相關(guān)評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核或鑒定，適用本辦法。

　　為編制征收補償方案、確定征收補償費用或政府作出房屋征收決定等服務(wù)的國有土地上房屋征收預(yù)評估，適用本辦法。

　　第三條 被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。

　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估，被征收房屋裝修、設(shè)備及附屬物價值評估等房屋征收涉及的其他價值評估，應(yīng)當(dāng)分別對評估目的進(jìn)行適當(dāng)表述。

　　第四條 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

　　對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以權(quán)屬證書和登記簿的記載為準(zhǔn);權(quán)屬證書與登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明登記簿確有錯誤外，以登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照區(qū)政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

　　第五條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點，被征收房屋裝修、設(shè)備及附屬物價值評估等房屋征收涉及的其他價值評估時點，應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。

　　第六條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值;不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)款、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

　　被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照《國有土地上房屋征收評估辦法》及本辦法評估確定。

　　第七條 被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的'因素。

　　第八條 同一征收項目的房屋征收評估工作由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)為牽頭單位;牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

　　第二章 被征收房屋價值評估方法

　　第九條 房屋征收評估應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

　　被征收房屋的類似房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)當(dāng)選用比較法評估;被征收房屋或其類似房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估;被征收房屋的類似房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，且被征收房屋或其類似房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)當(dāng)選用成本法評估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估，在建工程建設(shè)進(jìn)度以房屋征收決定公告之日的狀態(tài)為準(zhǔn)。

　　可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

　　第十條 比較法評估時，一般應(yīng)在與被征收房屋區(qū)域具有相同特征的同一區(qū)域、相鄰或臨近區(qū)域內(nèi)搜集交易實例，并選取符合要求的不少于三個可比實例。選取可比實例后，應(yīng)先統(tǒng)一其價格內(nèi)涵和形式，建立價格比較基礎(chǔ)，之后再進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

　　第十一條 收益法評估時，應(yīng)區(qū)分報酬資本化法和直接資本化法，并應(yīng)優(yōu)先選用報酬資本化法。

　　第十二條 成本法評估時，應(yīng)根據(jù)被征收房屋狀況和土地狀況，選擇房地合估路徑或房地分估路徑。

　　對于容積率小于1.0的非住宅房屋評估，優(yōu)先選用房地分估路徑，且設(shè)定容積率為1.0進(jìn)行土地重置成本評估。土地重置成本可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等方法進(jìn)行測算。采用成本法評估時，可優(yōu)先選用同區(qū)域或類似區(qū)域內(nèi)三個(含)以上土地一級開發(fā)項目，獲取其已審定的征地拆遷費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、前期費用、利息、利潤、稅費等相關(guān)成本費用，進(jìn)行分析比較后取值。

　　第十三條 對被征收房屋類似、分布密集的成片房屋進(jìn)行評估，可先設(shè)定或選定標(biāo)準(zhǔn)房屋，根據(jù)實際情況采取適用的評估方法評估標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格，再對標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格進(jìn)行修正，求取被征收房屋價值。