北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法（全文）

　　為進一步規范房屋征收補償價格水平，北京市住建委近日發布《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》并將于2017年2月15日起施行，下面是詳細內容。

　　北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為進一步規范本市國有土地上房屋征收評估活動，維護房屋征收當事人合法權益，保證房屋征收補償公平合理，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《北京市國有土地上房屋征收與補償實施意見》及《房地產估價規范》等有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內國有土地上被征收房屋價值評估，用于產權調換房屋價值評估，被征收房屋裝修、設備及附屬物價值評估，因征收房屋造成的機器設備、物資等搬遷費用評估，因征收房屋造成的停產停業損失評估，房屋征收涉及的其他價值評估，以及對相關評估結果進行復核或鑒定，適用本辦法。

　　為編制征收補償方案、確定征收補償費用或政府作出房屋征收決定等服務的國有土地上房屋征收預評估，適用本辦法。

　　第三條 被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。

　　用于產權調換房屋價值評估，被征收房屋裝修、設備及附屬物價值評估等房屋征收涉及的其他價值評估，應當分別對評估目的進行適當表述。

　　第四條 房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

　　對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以權屬證書和登記簿的記載為準;權屬證書與登記簿的記載不一致的，除有證據證明登記簿確有錯誤外，以登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照區政府的認定、處理結果進行評估。

　　第五條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

　　用于產權調換房屋價值評估時點，被征收房屋裝修、設備及附屬物價值評估等房屋征收涉及的其他價值評估時點，應當與被征收房屋價值評估時點一致。

　　第六條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值;不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數款、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。

　　被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》及本辦法評估確定。

　　第七條 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的'因素。

　　第八條 同一征收項目的房屋征收評估工作由兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位;牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。

　　第二章 被征收房屋價值評估方法

　　第九條 房屋征收評估應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對比較法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

　　被征收房屋的類似房地產有較多交易的，應當選用比較法評估;被征收房屋或其類似房地產通常有租金等經濟收入的，應當選用收益法評估;被征收房屋的類似房地產沒有交易或交易很少，且被征收房屋或其類似房地產沒有租金等經濟收入的，應當選用成本法評估;被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估，在建工程建設進度以房屋征收決定公告之日的狀態為準。

　　可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。

　　第十條 比較法評估時，一般應在與被征收房屋區域具有相同特征的同一區域、相鄰或臨近區域內搜集交易實例，并選取符合要求的不少于三個可比實例。選取可比實例后，應先統一其價格內涵和形式，建立價格比較基礎，之后再進行交易情況修正、市場狀況調整和房地產狀況調整。

　　第十一條 收益法評估時，應區分報酬資本化法和直接資本化法，并應優先選用報酬資本化法。

　　第十二條 成本法評估時，應根據被征收房屋狀況和土地狀況，選擇房地合估路徑或房地分估路徑。

　　對于容積率小于1.0的非住宅房屋評估，優先選用房地分估路徑，且設定容積率為1.0進行土地重置成本評估。土地重置成本可采用比較法、成本法、基準地價修正法等方法進行測算。采用成本法評估時，可優先選用同區域或類似區域內三個(含)以上土地一級開發項目，獲取其已審定的征地拆遷費用、市政基礎設施建設費、前期費用、利息、利潤、稅費等相關成本費用，進行分析比較后取值。

　　第十三條 對被征收房屋類似、分布密集的成片房屋進行評估，可先設定或選定標準房屋，根據實際情況采取適用的評估方法評估標準房屋市場價格，再對標準房屋市場價格進行修正，求取被征收房屋價值。