關于《閑置土地處置辦法》若干問題的解釋

　　新修訂的《閑置土地處置辦法》有什么值得我們關注的?下面請看小編給大家整理的關于《閑置土地處置辦法》若干問題的解釋，希望對大家有幫助。

　　1.“閑置土地”是指政府已經供出去的國有建設用地

　　問：《閑置土地處置辦法》對閑置土地的界定與原來的5 號令有明顯區別，在執行中如何正確界定閑置土地?

　　答：根據《閑置土地處置辦法》第二條的規定，閑置土地包括兩種情形：一是國有建設用地使用權人超過有償使用合同或者劃撥決定書約定的動工期限滿一年未動工開發的國有建設用地;二是已動工開發但投資額不足總投資額的25%或者已動工面積不足應動工面積1/3，中止建設滿一年的，可以認定為閑置土地。這兩種閑置土地在處置方式上有明顯的不同。對于第一種情形的閑置土地，除了因不可抗力或者政府及政府有關部門的原因導致的以外，滿一年的要繳土地閑置費，滿兩年的要無償收回。而對于第二種情形的閑置土地，主要是與土地使用權人協商，依照《閑置土地處置辦法》第八條的規定，采取延長動工開發期限、調整土地用途規劃條件、由政府安排臨時使用、協議有償收回、置換土地等方式處置，促進國有建設用地有效利用。特別需要說明的是，《閑置土地處置辦法》規定的“閑置土地”，主要是指政府已經供出去的國有建設用地，不包括在政府儲備中心尚未供出去的國有建設用地。

　　2.政府原因導致閑置的由國土資源主管部門核實認定

　　問：《閑置土地處置辦法》第八條對因政府及政府有關部門的原因導致閑置土地的情形進行了界定，實踐中這種認定的責任人是國有建設用地使用權人還是國土資源主管部門?

　　答：根據《閑置土地處置辦法》第八條的規定，認定的責任人是市、縣國土資源主管部門。市、縣國土資源主管部門對其調查發現的閑置土地，應當在法定期限內向國有建設用地使用權人下達《閑置土地認定通知書》。國有建設用地使用權人在收到《閑置土地認定通知書》后，認為其閑置土地屬于政府及政府有關部門的原因導致的，可以向市、縣國土資源主管部門提供說明材料，由市、縣國土資源主管部門進行調查核實和認定。

　　3.閑置費按土地總價款的20%征收

　　問：《閑置土地處置辦法》第十四條明確，土地閑置費要按照土地出讓或者劃撥價款的20%征收。請問這里的土地出讓價款與土地出讓金是否相同?

　　答：《閑置土地處置辦法》第十四條規定的“土地出讓或者劃撥價款”，是指出讓或者劃撥土地的總價款。土地出讓價款是指國有建設用地使用權出讓合同確定的`由國有建設用地使用權人向政府支付的全部土地價款，不同于土地出讓金。土地出讓金是出讓土地時政府所取得的土地純收益，土地出讓金一般只占土地出讓價款的25%。土地閑置費標準不是《閑置土地處置辦法》新確立的，而是按照2008 年國發3 號文件《國務院關于促進節約集約用地的通知》確定的，旨在大幅度提高土地閑置費的標準，用經濟手段促進國有建設用地使用權人加快開發利用土地。此外，《閑置土地處置辦法》確定的土地閑置費的征收標準是20%，而過去各地的征收比例基本都在20%以下，一般是10%～15%。今年7 月1 日以后，各地都必須按照《閑置土地處置辦法》規定的20%的標準來征收土地閑置費。

　　4.因閑置而被收回時不退回土地取得成本

　　問：《閑置土地處置辦法》第十四條第二款規定，未動工開發滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權。地方在執行中對這一條的理解有兩種不同的觀點，一種認為收回國有建設用地使用權時應當退回取得成本，另一種觀點認為不應當退回成本。請問哪種觀點是正確的?

　　答：對超過約定的動工期限滿兩年未動工的，無償收回國有建設用地使用權，是《土地管理法》第三十七條和《城市房地產管理法》第二十六條確立的法律制度，這種收回決定屬于行政處罰，具有財產罰的性質，國土資源行政主管部門在依法無償收回國有建設用地使用權時，當然不應當退回國有建設用地使用權人的取得成本。需要說明的是，如果被收回的國有建設用地設有抵押權的，作出收回決定的國土資源主管部門應當將其作出的《收回國有建設用地使用權決定書》抄送相關的抵押權人，以提醒抵押權人保護其合法權益。如果被認定的閑置土地已被人民法院查封的，國土資源主管部門不得作出收回國有建設使用權的決定。

　　5.違反合同約定未動工的將同時收取違約金和閑置費

　　問：在簽訂國有建設用地使用權出讓合同時，合同條款中對違反合同約定動工開發的，一般都有收取違約金的規定。而根據《閑置土地處置辦法》第十四條第二款的規定，超過約定的動工期限滿一年未動工的，要向國有建設用地使用權人征繳土地閑置費。請問如果違反合同約定超過一年未動工開發的，對國有建設用地使用權人是否同時收取違約金和土地閑置費?

　　答：應當同時收取違約金和土地閑置費。因為違約金和土地閑置費的性質不同。所謂違約金，是指法律規定或當事人在合同中約定，一方當事人違約時應支付給對方的一定數額的貨幣或代表一定價值的財物。違約金由法律規定或當事人事先約定，指明了當事人違約的不利后果，具有警示和督促當事人信守承諾的作用，對于保障合同的履行具有十分重要的意義，其實質是一種民事法律責任方式。而土地閑置費則是國有建設用地使用權人違反法定義務所應當承擔的一種法律后果，其實質是一種行政法律責任方式，兩者不可替代，應當同時收取。

　　6.今年7 月1 日以后認定的閑置土地按新辦法處置

　　問：《閑置土地處置辦法》自今年7 月1 日起開始實施。在新的辦法實施之前產生的閑置土地，按照什么政策進行處置?

　　答：這個問題涉及法律的溯及力問題。法律的溯及力是新法實施后一個非常普遍的問題，是指法律生效以后能否適用于生效以前的行為。如果適用，就表明法律具有溯及力;如果不適用，就表明法律不具有溯及力。在現代社會，“法不溯及既往”是基本的法治原則。按照“法不溯及既往”的基本原則，對于在新的《閑置土地處置辦法》實施前已經進入處置程序的閑置土地，可以繼續按照原來5 號令的規定處置。對于在本辦法實施后認定的閑置土地，應當依照本辦法的規定進行處置。特別需要說明的是，《閑置土地處置辦法》不具有溯及力，并不意味著要以2012 年7 月1 日作為起算閑置土地的時間點。閑置土地的認定，要按照《閑置土地處置辦法》第二條的規定，主要以出讓合同約定的動工日期為標準來計算和認定。

　　7.認定閑置的先責令限期動工開發

　　問：對超過約定的動工期限滿兩

　　年的閑置土地，要無償收回土地，這對于建設用地使用權人來說無疑是非常嚴厲的處罰措施。如果說國土資源主管部門在調查認定時，發現土地已閑置兩年以上，在依法作出無償收回國有建設用地使用權決定以前，是否允許國有建設用地使用權人在一定的期限內采取措施自我糾正?

　　答：在《閑置土地處置辦法》起草

　　過程中，我們把握的一個基本原則就是促進利用。也就是說在閑置土地處置過程中，收繳土地閑置費和無償收回土地都不是目的，閑置土地處置的最終目標是促進閑置土地的消化和合理利用。因此，國土資源主管部門對于其調查認定的閑置土地，在下達《收回國有建設用地使用權決定書》前，應當首先責令其限期動工開發;逾期不動工開發的，無償收回土地。這也符合《行政處罰法》第二十三條關于“行政機關實施行政處罰時，應當責令當事人改正或者限期改正違法行為”的有關規定。

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