《永州市商品房預(yù)售管理暫行辦法》

　　為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保障商品房交易安全，制定了《永州市商品房預(yù)售管理暫行辦法》，下面是辦法的詳細(xì)內(nèi)容，歡迎大家閱讀。

　　《永州市商品房預(yù)售管理暫行辦法》

　　第一章　總則

　　第一條　為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保障商品房交易安全，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的商品房預(yù)售及其管理。

　　本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱預(yù)售人)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給承購(gòu)人，并由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

　　第三條　商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、協(xié)商一致和誠(chéng)實(shí)信用的原則。

　　第四條　市、縣房產(chǎn)行政主管部門是所轄行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)市、縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的商品房預(yù)售管理工作。

　　第二章　商品房預(yù)售項(xiàng)目管理

　　第五條　商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)取得土地使用權(quán)證書(shū)，并已交付全部土地出讓金;

　　(二)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證;

　　(三)建筑工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度主體封頂;

　　(四)已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

　　(五)預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)查封、扣押;

　　(六)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

　　第六條 商品房預(yù)售許可按開(kāi)發(fā)規(guī)模，以期(指統(tǒng)一規(guī)劃、分期開(kāi)發(fā)的期數(shù))為單位發(fā)放，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。

　　第七條　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件資料：

　　(一)商品房預(yù)售登記申報(bào)表;

　　(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》;

　　(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)《資質(zhì)證書(shū)》;

　　(四)土地使用權(quán)證書(shū)(必須是供開(kāi)發(fā)的出讓土地);

　　(五)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

　　(六)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃審批單;

　　(七)建筑工程施工許可證;

　　(八)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度說(shuō)明;

　　(九)商品房預(yù)售方案;

　　(十)商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議;

　　(十一)土地抵押或在建工程抵押的銀行同意預(yù)售的證明;

　　(十二)物業(yè)管理方案及用房確認(rèn)單;

　　(十三)測(cè)繪報(bào)告書(shū)，預(yù)售商品房分層平面圖;

　　(十四)統(tǒng)一的商品房買賣合同;

　　(十五)報(bào)建打捆收費(fèi)票據(jù);

　　(十六)一房一價(jià)銷售明細(xì)表;

　　(十七)現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄表及工程形象進(jìn)度的現(xiàn)場(chǎng)照片;

　　(十八)白蟻預(yù)防合同;

　　(十九)銷售人員上崗合格證。

　　第八條　房產(chǎn)行政主管部門收到商品房預(yù)售申請(qǐng)后，應(yīng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在收到申請(qǐng)之日起7日內(nèi)，核發(fā)商品房預(yù)售許可證;對(duì)不合格的，應(yīng)說(shuō)明理由，書(shū)面通知申請(qǐng)人。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品住房預(yù)售方案銷售商品住房。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。預(yù)售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)房產(chǎn)行政主管部門備案并公示。

　　第九條　商品房建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)變更用途、增容的，當(dāng)事人應(yīng)在批準(zhǔn)后15日內(nèi)，向房產(chǎn)行政主管部門辦理商品房預(yù)售許可證變更手續(xù)，方可銷售。

　　第十條　房產(chǎn)行政主管部門對(duì)新批、變更和失效的商品房預(yù)售許可證，實(shí)行定期公告制度。

　　第十一條　房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)對(duì)已核發(fā)預(yù)售許可證項(xiàng)目的進(jìn)展情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，并及時(shí)受理社會(huì)舉報(bào)和投訴，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題依法處理。

　　第十二條　預(yù)售人應(yīng)取得房地產(chǎn)廣告審查證明后，方可按規(guī)定發(fā)布預(yù)售商品房廣告。預(yù)售廣告發(fā)布前，預(yù)售人應(yīng)向房產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)于受理申請(qǐng)之日起15日內(nèi)作出審查決定，對(duì)審查合格者發(fā)給房地產(chǎn)廣告審查證明，房地產(chǎn)廣告審查證明有效期為一年，有效期滿后需繼續(xù)發(fā)布的，應(yīng)當(dāng)重新提出申請(qǐng)。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將審查通過(guò)的房地產(chǎn)廣告證明送同級(jí)工商行政管理部門備查。

　　商品房預(yù)售廣告的內(nèi)容必須真實(shí)、合法、準(zhǔn)確，不得有誤導(dǎo)、欺詐和與預(yù)售商品房實(shí)際情況不相符的內(nèi)容，同時(shí)還應(yīng)載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)和有效期限。

　　第三章　商品房預(yù)售行為管理

　　第十三條　預(yù)售人應(yīng)根據(jù)商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)的用途和范圍等內(nèi)容進(jìn)行預(yù)售。預(yù)售人未取得商品房預(yù)售許可證，不得進(jìn)行預(yù)售，不得向承購(gòu)人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。

　　第十四條　預(yù)售項(xiàng)目銷售部必須證照上墻張掛營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證;商品房預(yù)售許可證;商品房銷售價(jià)格表、商品房項(xiàng)目總平面圖;代理機(jī)構(gòu)的備案證書(shū)和項(xiàng)目所有策劃、營(yíng)銷人員的姓名、崗位職務(wù)、編號(hào)、照片等及資格證書(shū)或上崗證書(shū)。

　　第十五條　預(yù)售人應(yīng)使用統(tǒng)一的商品房買賣合同，在訂立商品房預(yù)售合同前，預(yù)售人應(yīng)向承購(gòu)人明示有關(guān)商品房買賣的法律規(guī)定，并向承購(gòu)人明示下列事項(xiàng)：

　　(一)預(yù)售人的名稱、注冊(cè)地址、聯(lián)系電話和法定代表人;

　　(二)商品房預(yù)售許可證;

　　(三)商品房座落位置、設(shè)計(jì)環(huán)境、用地性質(zhì)及使用年限、建筑物使用年限;

　　(四)商品房結(jié)構(gòu)類型、戶型、質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn);

　　(五)項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖;

　　(六)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間;

　　(七)商品房的面積構(gòu)成、公用建筑面積的分?jǐn)傓k法;

　　(八)商品房的價(jià)格、計(jì)價(jià)內(nèi)容，與房屋有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)情況，付款方式;

　　(九)商品房是否設(shè)定抵押或者房屋權(quán)利受限的其他情形;

　　(十)商品房交付使用時(shí)的物業(yè)服務(wù)情況;

　　(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應(yīng)當(dāng)明示的其他事項(xiàng)。

　　第十六條　預(yù)售人委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理銷售的，應(yīng)當(dāng)委托依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和機(jī)構(gòu)備案證書(shū)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理并出具委托書(shū)，明確委托代理的范圍、權(quán)限和責(zé)任。代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人明示下列事項(xiàng)：

　　(一)本規(guī)定第十五條要求明確的事項(xiàng);

　　(二)代理機(jī)構(gòu)的資格備案證書(shū)和有關(guān)人員的上墻資料和資格證書(shū)或上崗證書(shū);

　　(三)預(yù)售人出具給代理人的委托書(shū);

　　(四)代理人的地址和聯(lián)系電話。

　　第十七條　預(yù)售人與承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的商品房買賣合同。

　　簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)使用預(yù)售管理部門統(tǒng)一印制的《商品房買賣合同》示范文本。預(yù)售人和承購(gòu)人有權(quán)依法對(duì)《商品房買賣合同》示范文本的內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改和補(bǔ)充，但必須包含法律法規(guī)規(guī)定的必備內(nèi)容。

　　除承購(gòu)人拒絕外，預(yù)售人發(fā)布的商品房預(yù)售廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示、承諾的事項(xiàng)，雙方當(dāng)事人應(yīng)在商品房買賣合同中約定。

　　第十八條　商品房銷售應(yīng)當(dāng)按建筑面積計(jì)算銷售單價(jià)及總價(jià)款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中分別載明套內(nèi)建筑面積、公攤建筑面積和公共配套房屋建筑面積、名稱及違約責(zé)任。

　　凡計(jì)入了商品房建筑面積銷售價(jià)格的共有建筑面積與公共配套房屋建筑面積，一律不得再進(jìn)行重復(fù)銷售;任何人不得侵占或擅自改變公共建筑面積空間與公共配套房屋原設(shè)計(jì)的使用功能。

　　第十九條　商品房買賣合同實(shí)行備案制度。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同簽訂之日起30日內(nèi)到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起10日內(nèi)予以辦理。

　　第二十條　預(yù)售人將已經(jīng)抵押的商品房進(jìn)行預(yù)售，并經(jīng)承購(gòu)人書(shū)面同意，方可簽訂買賣合同，預(yù)售人不得用已預(yù)售的商品房進(jìn)行抵押或重復(fù)銷售。

　　第二十一條　商品房買賣合同經(jīng)登記備案，但未竣工驗(yàn)收的，承購(gòu)人需轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房時(shí)，應(yīng)與受讓人、預(yù)售人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人解除購(gòu)房合同的，報(bào)經(jīng)預(yù)售管理部門備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或購(gòu)房人可持商品房預(yù)售管理部門出具的證明文件向監(jiān)管銀行申請(qǐng)退回相應(yīng)購(gòu)房款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)撥付。

　　預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，原商品房買賣合同載明的權(quán)利、義務(wù)依約定依法轉(zhuǎn)移。已辦理按揭的預(yù)售商品房在竣工驗(yàn)收之前需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)先辦理注銷登記備案后，方可轉(zhuǎn)讓。

　　第二十二條　商品房竣工驗(yàn)收前，預(yù)售商品房發(fā)生轉(zhuǎn)讓、終止合同的，當(dāng)事人雙方應(yīng)在簽訂有關(guān)協(xié)議之日起30日內(nèi)到房產(chǎn)行政主管部門辦理變更或注銷登記備案手續(xù)。

　　第二十三條　預(yù)售人轉(zhuǎn)讓已部分預(yù)售的在建商品房項(xiàng)目的，應(yīng)自批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓之日起15日內(nèi)書(shū)面告知承購(gòu)人，承購(gòu)人在被告知之日起30日內(nèi)，有權(quán)解除商品房買賣合同，收回已付購(gòu)房款及其利息，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在解除合同之日起15日內(nèi)到原合同登記備案部門辦理注銷手續(xù);承購(gòu)人愿意繼續(xù)履行商品房買賣合同或到期未提出異議的，原預(yù)售人的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移給項(xiàng)目受讓人，項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)向原核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》的房產(chǎn)行政主管部門辦理商品房預(yù)售變更登記。

　　第二十四條　轉(zhuǎn)讓在建商品房項(xiàng)目的預(yù)售人，應(yīng)自簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之日起，停止預(yù)售商品房并公示項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓情況;受讓人未換領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》的，不得繼續(xù)預(yù)售商品房。

　　第二十五條　預(yù)售人不得擅自變更已預(yù)售的商品房的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)。確需變更的，應(yīng)按規(guī)定經(jīng)原規(guī)劃、設(shè)計(jì)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。預(yù)售人改變已預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)，涉及合同約定的承購(gòu)人權(quán)益的，承購(gòu)人有權(quán)在收到書(shū)面通知之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。承購(gòu)人在書(shū)面通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。預(yù)售人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)書(shū)面通知承購(gòu)人的，承購(gòu)人有權(quán)退房;承購(gòu)人退房的，由預(yù)售人承擔(dān)違約責(zé)任。

　　第二十六條　預(yù)售人設(shè)置商品房樣板房或出具預(yù)售說(shuō)明書(shū)的，其實(shí)際交付使用的商品房的布置、裝修和設(shè)備的質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)與商品房樣板房和預(yù)售說(shuō)明書(shū)一致。當(dāng)事人另有約定的除外。

　　第二十七條　預(yù)售人應(yīng)按合同約定將商品房交付承購(gòu)人。超過(guò)合同約定交付使用時(shí)間的，預(yù)售人應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

　　商品房預(yù)售后承購(gòu)人向預(yù)售人了解商品房建設(shè)進(jìn)展情況時(shí)，預(yù)售人應(yīng)如實(shí)告知。

　　第二十八條　預(yù)售人向承購(gòu)人交付預(yù)售的商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

　　第二十九條　房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)建立信息查詢制度，并定期公布商品房預(yù)售情況以及已登記、轉(zhuǎn)讓抵押等信息。

　　第三十條 受托房地產(chǎn)策劃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。房地產(chǎn)策劃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。

　　第三十一條 房地產(chǎn)策劃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用，不得采取墊資、包銷等形式承攬代理業(yè)務(wù)，并遵守房地產(chǎn)中介行業(yè)規(guī)則。