青海省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（全文）

　　為了規(guī)范相關(guān)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，制定了青海省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法將于2017年2月1日起施行，下面是辦法的詳細內(nèi)容。

　　青海省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

　　青發(fā)改價格[2016]982號

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強我省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理，規(guī)范相關(guān)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，體現(xiàn)“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”原則，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《青海省物業(yè)管理條例》以及《青海省定價目錄》等法律法規(guī)和規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的確定及監(jiān)督管理。

　　第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)，或按照當(dāng)?shù)卣畠r格、房地產(chǎn)行政主管部門確定的與物業(yè)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)，對特定住宅小區(qū)內(nèi)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備的共有部分進行管理、養(yǎng)護、維修，維護環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取相應(yīng)費用的行為。

　　第四條 住宅物業(yè)服務(wù)原則上實行星級物業(yè)服務(wù)(共5個等級)。住宅物業(yè)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級相對應(yīng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級為一級和二級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可實施所有5個級別星級服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級為暫定和三級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可實施一星級、二星級、三星級服務(wù)。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)收費實行統(tǒng)一政策，分級管理。省級價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費的管理辦法，指導(dǎo)全省物業(yè)服務(wù)收費的管理工作。市(州)、縣價格主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費行為的監(jiān)督管理工作;市(州)、縣房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)督管理。

　　第二章 住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的確定

　　第六條 保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)以及住宅前期物業(yè)服務(wù)實行政府指導(dǎo)價管理。收費標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)星級相對應(yīng)，由市(州)或縣人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)本地區(qū)物業(yè)服務(wù)發(fā)展水平、物業(yè)服務(wù)成本、社會承受能力等因素合理制定相應(yīng)服務(wù)等級的基準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度，向社會公布，并報上級價格主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

　　通過自行管理形式進行物業(yè)管理服務(wù)的，可結(jié)合實際情況，對管理服務(wù)方式和管理服務(wù)費用等事項予以約定。

　　第七條 實行政府指導(dǎo)價以外的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)星級和收費標(biāo)準(zhǔn)，按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。收費標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商不成的，可委托第三方評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)成本等進行評定。

　　第八條 業(yè)主、業(yè)主委員會和建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，自主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)星級，以物業(yè)服務(wù)合同的形式約定物業(yè)服務(wù)的服務(wù)星級、收費方式、具體收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

　　第九條 住宅物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、合理、質(zhì)價相符的原則，收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)與《青海省住宅物業(yè)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)》相對應(yīng)。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭。

　　第十條 物業(yè)服務(wù)費按照房屋建筑面積計收。已辦理房屋所有權(quán)證書或不動產(chǎn)權(quán)證書的，以房屋所有權(quán)證書或不動產(chǎn)權(quán)證書記載的建筑面積為準(zhǔn);未辦理房屋所有權(quán)證書或不動產(chǎn)權(quán)證書的，以購房合同標(biāo)明的房屋建筑面積為準(zhǔn)。

　　第三章 物業(yè)服務(wù)費的內(nèi)容

　　第十一條 住宅物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤等構(gòu)成，一般包括以下部分：

　　(一)人員費用。包括管理和服務(wù)人員工資，按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。

　　(二)共有部位和設(shè)施設(shè)備運行費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備(含電梯、消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備)的日常運行、維護保養(yǎng)、檢測費用，公共區(qū)域(含樓道)用水用電等。不包括保修期內(nèi)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任支出的維修費。應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，不計入物業(yè)服務(wù)成本。

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。包括保持環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、垃圾處理費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護費。

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。包括維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。不包括應(yīng)由房屋建設(shè)單位支付的監(jiān)控設(shè)備和器材裝備費用。

　　(六)辦公費用。包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

　　(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。在物業(yè)服務(wù)項目內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的`、使用年限在一年以上的固定資產(chǎn)年限分攤費用。

　　(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買的普通住宅小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費用為準(zhǔn)。

　　(九)其它費用。業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。

　　(十)法定稅費。

　　(十一)合理利潤。

　　第十二條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用以及已由專業(yè)經(jīng)營單位接收的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護和更新等費用，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費之外，不得向業(yè)主另行收取電梯運行費、衛(wèi)生費、公共區(qū)域用水用電公攤、垃圾處理費等費用(相關(guān)費用未計入物業(yè)服務(wù)成本的除外)。

　　第十四條 公共區(qū)域內(nèi)因跑冒滴漏造成的水電差損由業(yè)主分攤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可據(jù)實收取，但須向業(yè)主及時公布差損及分擔(dān)情況。

　　第十五條 已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位交納。

　　空置房產(chǎn)，房屋裝飾裝修后，業(yè)主連續(xù)6個月以上(含6個月)不入住使用，且水、電等計量度數(shù)未發(fā)生變化的;或者房屋未裝飾裝修，且水、電等計量度數(shù)未發(fā)生變化，同時未堆放物品的，當(dāng)期物業(yè)服務(wù)費用按照收費標(biāo)準(zhǔn)的70%計收，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出減免物業(yè)費的書面申請，約定有關(guān)事項。

　　第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對業(yè)主提供的非強制性、個性化服務(wù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主確定服務(wù)價格。

　　第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備進行有償經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會、有利害關(guān)系的業(yè)主同意。經(jīng)營所得收益為業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。