青海省住宅物業(yè)服務收費管理辦法（全文）

　　為了規(guī)范相關收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，制定了青海省住宅物業(yè)服務收費管理辦法將于2017年2月1日起施行，下面是辦法的詳細內容。

　　青海省住宅物業(yè)服務收費管理辦法

　　青發(fā)改價格[2016]982號

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強我省住宅物業(yè)服務收費管理，規(guī)范相關收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，體現“質價相符、優(yōu)質優(yōu)價”原則，根據《中華人民共和國價格法》、《青海省物業(yè)管理條例》以及《青海省定價目錄》等法律法規(guī)和規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內住宅物業(yè)服務收費標準的確定及監(jiān)督管理。

　　第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務星級標準和收費標準，或按照當地政府價格、房地產行政主管部門確定的與物業(yè)服務星級標準相對應的收費標準，對特定住宅小區(qū)內房屋及其配套設施設備的共有部分進行管理、養(yǎng)護、維修，維護環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取相應費用的行為。

　　第四條 住宅物業(yè)服務原則上實行星級物業(yè)服務(共5個等級)。住宅物業(yè)服務星級標準與物業(yè)服務企業(yè)資質等級相對應。物業(yè)服務企業(yè)資質等級為一級和二級的物業(yè)服務企業(yè)可實施所有5個級別星級服務，物業(yè)服務企業(yè)資質等級為暫定和三級的物業(yè)服務企業(yè)可實施一星級、二星級、三星級服務。

　　第五條 物業(yè)服務收費實行統一政策，分級管理。省級價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責制定物業(yè)服務收費的管理辦法，指導全省物業(yè)服務收費的管理工作。市(州)、縣價格主管部門負責本行政區(qū)域內住宅物業(yè)服務收費行為的監(jiān)督管理工作;市(州)、縣房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內住宅物業(yè)服務行為的監(jiān)督管理。

　　第二章 住宅物業(yè)服務收費標準的確定

　　第六條 保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)以及住宅前期物業(yè)服務實行政府指導價管理。收費標準與物業(yè)服務星級相對應，由市(州)或縣人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，根據本地區(qū)物業(yè)服務發(fā)展水平、物業(yè)服務成本、社會承受能力等因素合理制定相應服務等級的基準收費標準及浮動幅度，向社會公布，并報上級價格主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

　　通過自行管理形式進行物業(yè)管理服務的，可結合實際情況，對管理服務方式和管理服務費用等事項予以約定。

　　第七條 實行政府指導價以外的住宅小區(qū)物業(yè)服務星級和收費標準，按照優(yōu)質優(yōu)價原則，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協商確定。收費標準協商不成的，可委托第三方評估機構對物業(yè)服務成本等進行評定。

　　第八條 業(yè)主、業(yè)主委員會和建設單位應根據物業(yè)服務的內容和質量標準要求，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，自主選擇物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務星級，以物業(yè)服務合同的形式約定物業(yè)服務的服務星級、收費方式、具體收費標準等內容。

　　第九條 住宅物業(yè)服務收費應當遵循公開、公平、合理、質價相符的原則，收費標準應當與《青海省住宅物業(yè)服務星級標準》相對應。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當的價格競爭。

　　第十條 物業(yè)服務費按照房屋建筑面積計收。已辦理房屋所有權證書或不動產權證書的，以房屋所有權證書或不動產權證書記載的建筑面積為準;未辦理房屋所有權證書或不動產權證書的，以購房合同標明的房屋建筑面積為準。

　　第三章 物業(yè)服務費的內容

　　第十一條 住宅物業(yè)服務費用由物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的合理利潤等構成，一般包括以下部分：

　　(一)人員費用。包括管理和服務人員工資，按規(guī)定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據有關政策規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。

　　(二)共有部位和設施設備運行費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備(含電梯、消防設施、監(jiān)控設備)的日常運行、維護保養(yǎng)、檢測費用，公共區(qū)域(含樓道)用水用電等。不包括保修期內由建設單位履行保修責任支出的維修費。應當通過專項維修資金予以列支的物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不計入物業(yè)服務成本。

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。包括保持環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、垃圾處理費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。包括維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等。不包括應由房屋建設單位支付的監(jiān)控設備和器材裝備費用。

　　(六)辦公費用。包括物業(yè)服務企業(yè)的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

　　(七)物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊。在物業(yè)服務項目內由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的`、使用年限在一年以上的固定資產年限分攤費用。

　　(八)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。物業(yè)服務企業(yè)購買的普通住宅小區(qū)共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費用為準。

　　(九)其它費用。業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用。

　　(十)法定稅費。

　　(十一)合理利潤。

　　第十二條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用以及已由專業(yè)經營單位接收的專業(yè)經營設施設備管理、維修、養(yǎng)護和更新等費用，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

　　第十三條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務費之外，不得向業(yè)主另行收取電梯運行費、衛(wèi)生費、公共區(qū)域用水用電公攤、垃圾處理費等費用(相關費用未計入物業(yè)服務成本的除外)。

　　第十四條 公共區(qū)域內因跑冒滴漏造成的水電差損由業(yè)主分攤，物業(yè)服務企業(yè)可據實收取，但須向業(yè)主及時公布差損及分擔情況。

　　第十五條 已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位交納。

　　空置房產，房屋裝飾裝修后，業(yè)主連續(xù)6個月以上(含6個月)不入住使用，且水、電等計量度數未發(fā)生變化的;或者房屋未裝飾裝修，且水、電等計量度數未發(fā)生變化，同時未堆放物品的，當期物業(yè)服務費用按照收費標準的70%計收，但業(yè)主應當向物業(yè)服務企業(yè)提出減免物業(yè)費的書面申請，約定有關事項。

　　第十六條 物業(yè)服務企業(yè)針對業(yè)主提供的非強制性、個性化服務，由物業(yè)服務企業(yè)自主確定服務價格。

　　第十七條 物業(yè)服務企業(yè)利用業(yè)主共有部分及其附屬設施設備進行有償經營活動的，應當征得業(yè)主大會、有利害關系的業(yè)主同意。經營所得收益為業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第十八條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。