2016年二手房交易稅費(fèi)新規(guī)定
房產(chǎn)交易稅費(fèi)是購(gòu)房成本的一部分，特別是購(gòu)買二手房，下面小編整理了2016年二手房交易稅費(fèi)新規(guī)定，希望對(duì)你有所幫助!
自從2016年5月1日實(shí)行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，二手房交易也受到營(yíng)改增影響。
營(yíng)改增后二手房交易稅降低
營(yíng)改增正式實(shí)施后，二手房交易稅負(fù)總體降低。以一套交易價(jià)格為105萬元的100平方米居住用房為例，賣方在營(yíng)改增后需繳納的增值稅為5萬元，比營(yíng)改增前減少了2500元;相應(yīng)的增值稅附加稅費(fèi)(城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加)也隨之減少。
同時(shí)，假設(shè)賣方此前購(gòu)買該房子時(shí)，支付了50萬元購(gòu)房款，繳納了7500元契稅及1500元其他費(fèi)用，現(xiàn)在營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓該房，需繳納的個(gè)人所得稅減少將近1萬元。但是，由于每宗房產(chǎn)交易涉及的情況各有不同，計(jì)稅依據(jù)要同時(shí)考慮其他因素，所以享受的稅收優(yōu)惠可能有所差異。
總體來看，營(yíng)改增之后，以往的稅收優(yōu)惠政策實(shí)現(xiàn)平移，完全保持一致。但是，增值稅的征收稅率雖與營(yíng)業(yè)稅一致，但由于計(jì)算公式不同，需繳納的增值稅稅額將少于營(yíng)業(yè)稅稅額，再加上由于營(yíng)改增后計(jì)稅依據(jù)總原則是不含增值稅，因此納稅人需繳納的其他有關(guān)稅費(fèi)均會(huì)有不同程度的下降。
地稅代征二手房交易增值稅
營(yíng)改增后，二手房交易和房屋出租營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，所有企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位及個(gè)人(個(gè)體工商戶和其他個(gè)人)，銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)，暫由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)代征增值稅。市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，這里的“取得不動(dòng)產(chǎn)”，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的商品房所繳納的增值稅不由地稅機(jī)關(guān)代征，而由國(guó)稅機(jī)關(guān)直接征收。自然人個(gè)人出租住房、商業(yè)用房等不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)繳的增值稅暫由地稅機(jī)關(guān)代征。單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)的，由國(guó)稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)增值稅的稅收征管，不由地稅機(jī)關(guān)代征。
市地稅局特別提醒，為了方便納稅人辦理二手房交易涉稅手續(xù)，自5月1日起，鉆石灣公共行政服務(wù)中心一樓地稅房屋交易涉稅業(yè)務(wù)窗口僅受理商品房交易涉及的納稅申報(bào)及繳稅相關(guān)業(yè)務(wù)，不再受理二手房、土地使用權(quán)交易的涉稅業(yè)務(wù)。原受理范圍的二手房、土地使用權(quán)交易涉稅業(yè)務(wù)，需要到直屬局房地產(chǎn)交易市場(chǎng)稅務(wù)所(五一廣場(chǎng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng))辦理。
房屋交易和租賃開具“普票”
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的;其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代kai增值稅發(fā)票。這里要強(qiáng)調(diào)的是，只能開具或代kai增值稅普通發(fā)票，而不是增值稅專用發(fā)票。
納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照規(guī)定應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管的國(guó)稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
政策平移二手房稅負(fù)略降不增
市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，過去二手房營(yíng)業(yè)稅的征稅政策和免稅政策這次都平移過來了，過去征營(yíng)業(yè)稅5%，現(xiàn)在改為增值稅還是5%。假設(shè)房?jī)r(jià)是100萬元，過去的營(yíng)業(yè)稅是100萬*5%=5萬元，現(xiàn)在增值稅是100÷(1+5%)×5%=47600元，少交稅2400元。相當(dāng)于原來營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)是5%，營(yíng)改增以后的稅收負(fù)擔(dān)是4.76%。過去100萬是含稅價(jià)，現(xiàn)在增值稅按照不含稅價(jià)來征稅，稅基不一樣，所以個(gè)人營(yíng)改增以后交易二手房稅負(fù)沒有增加，而且還略有降低。
二手房交易申報(bào)維持基本不變
營(yíng)改增以后，納稅人在交易二手房，包括在辦理二手房產(chǎn)權(quán)證的過程中，涉及到的相關(guān)稅收問題及辦稅的流程都保持不變。二手房交易以及自然人不動(dòng)產(chǎn)出租，仍然委托地稅部門來代征、代kai發(fā)票，原來怎么申報(bào)的'還是怎么申報(bào)，原來填什么表，一切維持基本不變。
2016年二手房交易稅費(fèi)費(fèi)清單
2016年買賣二手房，除了增值稅，還需要交哪些稅呢? 今天小編給大家詳解二手房交易稅費(fèi)的明細(xì)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
一、契稅：
支付方：買方。
征收標(biāo)準(zhǔn)：(1)首套房且面積90平米以下，成交價(jià)*1%;
(2)首套房且面積在90-144平米之間，成交價(jià)*1.5%;
(3)其他：成交價(jià)*3%。
二、個(gè)人所得稅：
支付方：賣方。
征收標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)納個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格*1%(或1.5%、3%);
(普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產(chǎn)為1.5%，拍賣房產(chǎn)為3%。)
對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個(gè)人所得稅。
三、營(yíng)業(yè)稅：
征收方式：個(gè)人出售購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房的，免征營(yíng)業(yè)稅。
此項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅由城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和銷售營(yíng)業(yè)稅組成，征收稅率為5.6%。
四、印花稅：
征收標(biāo)準(zhǔn)：買賣雙方各0.05%。
五、土地增值稅：目前對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
征收標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)納土地增值稅額=計(jì)稅價(jià)格*核定征收率。
一般城市土地增值稅核定征收標(biāo)準(zhǔn)：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產(chǎn)為5%。
六、登記費(fèi)：
征收標(biāo)準(zhǔn)：(1)個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元;
(2)非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。
七、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：
征收標(biāo)準(zhǔn)：(1)新建商品房按照3元/平方米收取，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。
(2)經(jīng)濟(jì)適用房減半收取，由買方承擔(dān)。
(3)其他情況按6元/平方米收取，由交易雙方各承擔(dān)50%。
八、傭金：
征收標(biāo)準(zhǔn)：成交價(jià)*3%，交易雙方各付一半。
【更多資訊】2016年二手房交易稅費(fèi)營(yíng)改增
營(yíng)改增是什么意思?
營(yíng)改增一般指營(yíng)業(yè)稅改增值稅
按照國(guó)家部署，自5月1日起在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅改革試點(diǎn)，現(xiàn)行繳納營(yíng)業(yè)稅的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納稅人將改為繳納增值稅，由國(guó)家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅，國(guó)家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。
營(yíng)改增對(duì)二手房交易的影響：
很多人擔(dān)心，現(xiàn)有的二手房交易營(yíng)改增之后，按總價(jià)5.5%征收的營(yíng)業(yè)稅，未來會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)為按差額的11%計(jì)征。以小編對(duì)財(cái)稅的了解而言，這種擔(dān)心可能屬多余。
首先從征收對(duì)象來說，房地產(chǎn)企業(yè)和自然人在稅法上來講是兩個(gè)概念。以最簡(jiǎn)單的邏輯來說，房地產(chǎn)企業(yè)是指商品房的生產(chǎn)者，整個(gè)生產(chǎn)過程涉及土地、建筑材料、人員等各種生產(chǎn)要素的采購(gòu)。而買賣二手房的自然人，則是商品房的使用者，整個(gè)買賣過程中的當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)抵扣額是無法核定的。因此，二者的納稅人身份是不一樣的，房地產(chǎn)企業(yè)通常是一般納稅人，個(gè)人則是小規(guī)模納稅人。根據(jù)增值稅暫行條例，小規(guī)模納稅人采用簡(jiǎn)易計(jì)稅法，稅率也只有3%。
其次從原理上來說，增值稅也不適用自然人自用房的市場(chǎng)增值部分。增值稅是以商品在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的流轉(zhuǎn)稅，而二手房買賣實(shí)際很難區(qū)別哪些房源來自個(gè)人自用住房，哪些房源來自炒房客，或者二者兼有。我們也知道，二手房買賣除了要交營(yíng)業(yè)稅，還要交個(gè)人所得稅。如果營(yíng)改增對(duì)于個(gè)人自用住房而言是對(duì)增值額征收的話，那么個(gè)人所得稅是否應(yīng)該取消呢?很顯然，這是不可能的。
因此，未來即便營(yíng)改增要覆蓋二手房交易，當(dāng)前的稅費(fèi)基本框架也會(huì)沿用下去。比如，個(gè)人首套，或者持有一定年限的房屋營(yíng)業(yè)稅減免政策應(yīng)該會(huì)沿用下去，否則二手房交易的實(shí)際稅費(fèi)負(fù)擔(dān)肯定會(huì)加重，這不符合營(yíng)改增試點(diǎn)“只減不增”的大前提。另外，當(dāng)前的二手房交易稅費(fèi)制度實(shí)際鼓勵(lì)個(gè)人長(zhǎng)期持有住宅，而非短期倒賣加重市場(chǎng)泡沫，這也意味著營(yíng)改增不會(huì)單純以增值額計(jì)稅，因?yàn)榘催@個(gè)路子走長(zhǎng)期持有自用住宅的個(gè)人稅收負(fù)擔(dān)會(huì)加重，反而會(huì)鼓勵(lì)短期炒賣加重市場(chǎng)泡沫。
最后，個(gè)人二手房不會(huì)受到此次營(yíng)改增試點(diǎn)擴(kuò)大影響，最直接的證據(jù)來自財(cái)政部和國(guó)稅總局的答記者問。上周五兩部委的答記者問中，明確提到新增試點(diǎn)行業(yè)“涉及納稅人近1000萬戶，是前期營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人總戶數(shù)的近1.7倍”。這個(gè)量級(jí)，不可能意味著全社會(huì)所有的存量二手房都納入了5月1日鋪開的試點(diǎn)范圍中。
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