常見的商品房合同糾紛的問題有哪些?

　　商品房買賣涉及的環(huán)節(jié)和涉及的相關法律關系都很復雜，因此，經(jīng)常出現(xiàn)商品房買賣合同的糾紛。那么，常見的商品房合同糾紛的問題有哪些？怎么避免經(jīng)常出現(xiàn)的商品房買賣糾紛？商品房合同糾紛的問題主要有哪些方面？

　　違約金

　　違約金是由當事人約定的或者由法律直接規(guī)定的，在違約方不履行合同時,償付給守約方的一定數(shù)額的貨幣。根據(jù)相關的法律法規(guī)來看，違約金可分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指在一些法規(guī)中，明文規(guī)定的違約金比例或幅度范圍;約定違約金是指合同雙方當事人在簽訂合同時自愿約定的違約金比例或數(shù)額。而法學理論界又從違約金的法律后果將違約金分為補償性違約金和懲罰性違約金二種。支持補償性違約金的學派認為違約金主要是為了彌補守約方受到的損失。持懲罰性觀點的學者認為，違約金主要是為了確保合同的履行，而事先約定的對違約方進行的一種懲罰。

　　但從我國的司法實踐來看，二者兼而有之，但主要是一種補償性的賠償。如合同法第一百一十四條規(guī)定，“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。”

　　因此我們在簽定合同時要對違約金作出明確的約定。尤其是在現(xiàn)在房產(chǎn)市場活躍、漲幅較大時期，購房者最好把違約金約定高一點。這樣不僅對上家是一個約束，同時也使自己權益遭受侵害后能得到最大限度的賠償。

　　定金

　　定金指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款。合同法第一百一十五條規(guī)定“當事人可以依照〈中華人民共和國擔保法〉約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”這就是我們通常說的定金罰則。第一百一十六條規(guī)定“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”。《中華人民共和國擔保法》第九十條規(guī)定，“定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。”;第九十一條規(guī)定，“定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十”。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

　　因此從法律角度看，定金有雙重性質(zhì)。第一，它可作為合同的擔保，以保證合同履行。第二，可以起到合同成立的證明作用。定金作為一把雙刃劍，還具有懲罰性。即給付定金的一方不履行合同的，無權要求返還定金;接受定金的一方不履行合同的，要雙倍返還定金。定金作為法定的形式，法律有其具體的要求：

　　1、形式要件，必須簽定書面的形式;

　　2、數(shù)額的限定，定金的總額不得超過合同標的的20%;

　　此外在選擇賠償時只能在定金和違約金中選其一。

　　訂金

　　訂金與定金僅一字之差，在法律性質(zhì)上卻有天壤之別。訂金不是一個規(guī)范的概念,在法律上僅作為一種預付款的性質(zhì)。是預付款的一部分，是當事人的一種支付手段，不具有擔保性質(zhì)。合同履行的只作為抵充房款，不履行也只能如數(shù)返還。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持”。由此可見，當事人在合同中寫明“訂金”而沒有約定定金性質(zhì)的，則不能適用定金罰則。因此，購房者簽字時一定要認真仔細不要寫錯，否則到時后悔不迭。

　　誠意金

　　誠意金，即意向金，是十幾年前從港臺地區(qū)傳過來的叫法。這在中介與買房和賣房雙方簽定的合同中多有體現(xiàn)，其實法律上并沒有誠意金之說，中介與買賣雙方之所以簽定什么誠意金條款，主要是由于我們交易市場的誠實信用體系還不健全，交易主體為了各自的利益往往會違背誠實信用的原則，從而損害一方的利益。中介公司有時為了自己的利益，不管交易成功與否，便以買方或賣方?jīng)]有誠意或違約為名沒收誠意金，其實這種做法有背于法律。

　　中介公司在房屋買賣中一般充當居間介紹或作為買或賣一方的代理人。作為前者中介是獨立于買賣雙方之外的第三者，根據(jù)合同法第四百二十六條規(guī)定，“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。”。第四百二十七條規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”由此可以看出，此時中介只有在促成房屋買賣雙方合同成立的情況才可以要求買賣雙方或一方(有特殊約定的情況)給予報酬。作為后者，中介是買賣雙方中一方的代理人，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十四條第二款規(guī)定，“委托代理人按照被代理人的委托行使代理權，……”。第六十六條第二款規(guī)定，“代理人不履行職責而給被代理人造成損害的，應當承擔民事責任。”。合同法第四百零五條規(guī)定“受托人完成委托事務的，委托人應當向其支付報酬。因不可歸責于受托人的事由，委托合同解除或者委托事務不能完成的，委托人應當向受托人支付相應的報酬。當事人另有約定的，按照其約定。”。第四百零六條規(guī)定“有償?shù)奈泻贤蚴芡腥说倪^錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。無償?shù)奈泻贤蚴芡腥说墓室饣蛘咧卮筮^失給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。受托人超越權限給委托人造成損失的，應當賠償損失。”從民法通則和合同法的規(guī)定可以看出，在這一法律關系中，中介作為一方的代理人要按照委托合同的約定從事代理活動,并取得報酬。

　　因此無論是作為居間介紹還是作為買賣雙方中的一方代理人，都不存在什么誠意金問題。購房者一定要看清合同具體條款再簽字,尤其是誠意金的處理方式。

　　傭金

　　傭金是指經(jīng)紀人(房產(chǎn)中介)在為委托人(買房人或賣房人)提供訂約機會或充當訂約介紹人，完成委托人的中介服務后，由委托人支付的勞動報酬。因此傭金是房屋買賣活動中中介的勞務所得，經(jīng)紀人完成經(jīng)紀活動后，有權按照合同約定收取傭金。收取傭金的標準，以雙方約定或參照商業(yè)慣例為準，不得違反國家法律、法規(guī)和政策。目前上海的房產(chǎn)中介收費一般是按照交易額收取(上家0.5-2.5%,下家1%)。