基于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場機(jī)制研究論文

　　論文摘要：自重慶市被確定為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)以來，重慶市積極探索農(nóng)村土地改革及增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入的途徑，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。該文在借鑒其他地區(qū)的經(jīng)驗基礎(chǔ)上，結(jié)合重慶城郊土地現(xiàn)狀，以重慶城郊農(nóng)村宅基地的確權(quán)機(jī)制設(shè)計為切入點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上著重探討宅基地流轉(zhuǎn)的市場機(jī)制。通過該機(jī)制的設(shè)計，盤活農(nóng)村宅基地，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進(jìn)程。

　　論文關(guān)鍵詞：關(guān)，鍵，詞，宅基地，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，住房置換

　　隨著我國城市化和工業(yè)化發(fā)展步伐的不斷加快，城鎮(zhèn)建設(shè)用地日趨緊張，但我國堅守18億畝耕地紅線的土地政策成為城鎮(zhèn)建設(shè)用地增量的瓶頸，土地供需矛盾不斷加劇，嚴(yán)重影響我國城市化和工業(yè)化的進(jìn)程。另一方面，農(nóng)村人口向城市聚集，尤其是城市近郊出現(xiàn)了一戶多宅、無人住宅、“空心村”等現(xiàn)象，大量地浪費(fèi)了寶貴的土地資源。基于建設(shè)用地指標(biāo)“空間置換、集約化利用”的思維，有的地區(qū)將零星的宅基地建設(shè)用地指標(biāo)統(tǒng)一起來，將其置換到土地供需緊張的城鎮(zhèn)化建設(shè)中，這既不違反國家耕地保護(hù)政策，又很好地解決了城鎮(zhèn)建設(shè)用地矛盾，同時在這一過程中又增加了農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，很好地促進(jìn)了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

　　黨的十七屆三中全會指出，要建立健全農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)。國土資源部印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的意見》等為充分發(fā)掘建設(shè)用地內(nèi)部潛力提供了有力的支持。

　　段應(yīng)碧認(rèn)為要加大城市化進(jìn)程就要降低農(nóng)民轉(zhuǎn)化成真正意義上市民的成本，可以考慮讓進(jìn)城民工把自己閑置或者廢棄的宅基地交與政府，政府通過利益轉(zhuǎn)化，使其能夠?qū)⒄貎r值化，從而在城市能夠買到自己的房屋。陳錫文認(rèn)為應(yīng)該建立城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的機(jī)制，在提高城鎮(zhèn)對農(nóng)村人口的聚集效應(yīng)的同時，為逐步轉(zhuǎn)變成市民的農(nóng)民創(chuàng)造條件。董宏林等人認(rèn)為農(nóng)民向市民演進(jìn)的過程中的關(guān)鍵問題在于如何實施如宅基地等主要農(nóng)村制度的創(chuàng)新。袁豐等人認(rèn)為農(nóng)村宅基地置換有效協(xié)調(diào)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展與耕地保護(hù)間的矛盾，兼顧了城市發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)的需要。

一、產(chǎn)權(quán)明晰是宅基地的流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)

　　要使宅基地進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)實現(xiàn)真正的盤活，首先必須完成農(nóng)村宅基地確權(quán)，建立明晰的宅基地權(quán)利范圍和權(quán)利歸屬，使農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸屬明晰，這是宅基地流轉(zhuǎn)的前提與基礎(chǔ)。

　　農(nóng)村宅基地確權(quán)首先應(yīng)進(jìn)行宅基地的確權(quán)發(fā)證。本著構(gòu)建和諧社會以人為本和充分尊重歷史的態(tài)度，堅持“一戶一宅”、“法定面積”及“統(tǒng)一丈量”的原則，結(jié)合重慶城郊的情況，可按照人均20至30平方米，其中一戶3人及3人以下的按照3人計算，4人及4人以上的按照4人計算，作為頒發(fā)證書的面積。對于未超過法定人均住房面積的標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)宅，按房屋實際建筑面積確權(quán)。對于農(nóng)宅買賣及一戶多宅的情況，在堅持“一戶一宅”的同時，分情況維護(hù)確權(quán)前的合法交易。集體內(nèi)部房屋買賣且用于自住自用的交易，宅基地隨戶遷移。城鎮(zhèn)居民購買的“小產(chǎn)權(quán)房”，宅基地指標(biāo)歸屬于原戶主。城鎮(zhèn)居民以外的非本集體人員購買的農(nóng)宅，且用于自住自用的，其宅基地的指標(biāo)由買賣方按比例分配。這三類買賣中房屋的價值及拆遷補(bǔ)償都分配予確權(quán)前最后的買方。宅基地實際面積符合規(guī)定的則按實際面積統(tǒng)一登記，對于確權(quán)前多出來的部分及圈舍、井窖等配套房舍，登記面積和房屋性質(zhì)，僅作為征地拆遷給予適當(dāng)補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，不用于宅基地置換，土地分類為無產(chǎn)權(quán)宅基地。國土資源部門確權(quán)工作及登記完成之后統(tǒng)一向村民頒發(fā)《宅基地使用證》和《房地產(chǎn)權(quán)證》，并附注丈量及評估時的登記記錄。

二、建立健全宅基地流轉(zhuǎn)的市場機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。

　　在宅基地確權(quán)的基礎(chǔ)之上，進(jìn)一步地設(shè)計市場機(jī)制讓其進(jìn)入市場進(jìn)行流轉(zhuǎn)，才能增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的步伐。對于有意愿轉(zhuǎn)成城市居民的農(nóng)民，若自愿放棄農(nóng)村宅基地使用權(quán)，并符合一定的條件，就可通過宅基地置換城市經(jīng)濟(jì)適用房或商品房，置換的具體方法是：將農(nóng)民農(nóng)村房屋折算成“住房券”或者“房屋券”，農(nóng)民進(jìn)城買房，沖抵房款。

　　置換通常是指宅基地?fù)碛腥嗽谡咭龑?dǎo)下自愿進(jìn)行的以土地?fù)Q土地、以土地?fù)Q住宅、以及以土地?fù)Q現(xiàn)金的行為。由于城鄉(xiāng)二元體制的長期存在，地方政府普遍存在著重城市建設(shè)用地管理、輕農(nóng)村宅基地管理的現(xiàn)象。隨著城市化進(jìn)程的加速，農(nóng)村宅基地使用中普遍存在的利用粗放、布局混亂和閑置過剩等問題更為凸顯。作為集約宅基地利用的有效措施，各地都開展了多種形式的宅基地置換運(yùn)動。但是現(xiàn)行宅基地置換模式的全過程均由政府和中心村建設(shè)公司決定，農(nóng)民缺乏知情權(quán)、選擇權(quán)及話語權(quán)，只能被動參與。這種模式對農(nóng)民的利益、意愿考慮不夠，導(dǎo)致農(nóng)民從中難以得到真正的實惠，直接危害到和諧社會的建設(shè)。因此進(jìn)行宅基地置換總的指導(dǎo)原則必須是“資金有保障，運(yùn)作有監(jiān)督，尊重百姓權(quán)益，加強(qiáng)公眾參與。”

　　1。宅基地置換模式設(shè)計的原則

　　（1）置換機(jī)制必須以“和諧理念”為指導(dǎo)。構(gòu)建和諧社會，是一項崇高而偉大的社會工程，政府有責(zé)任，各單位和組織有責(zé)任，每個社會成員也有責(zé)任。創(chuàng)建和諧社會的核心是人與自然、人與經(jīng)濟(jì)、人與社會、人與人以及人與發(fā)展之間關(guān)系的和諧。因此，作為“和諧”理念在宅基地置換中的應(yīng)用，主要是協(xié)調(diào)各個不同主體間的利益，尋求一種利益平衡機(jī)制。

　　縱觀近幾十年來我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史，與城市相比，農(nóng)村的發(fā)展以及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織總是處于劣勢，農(nóng)民個人的力量和利益則似乎更微不足道。所以，置換過程中必須堅持以農(nóng)民根本利益為本。置換前，充分尊重農(nóng)民的意愿，給予農(nóng)民置換方式的選擇以及置換后居住地點(diǎn)選擇的自由，并充分考慮農(nóng)民對置換差價支付的承受能力；置換后，還應(yīng)高度重視農(nóng)民的就業(yè)和保障問題，力爭做到方便農(nóng)民就業(yè)，使農(nóng)民通過置換能夠得到實惠，分享到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。