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基于城鄉統籌背景下的農村宅基地流轉市場機制研究論文

實用文 時間:2021-08-31 手機版

基于城鄉統籌背景下的農村宅基地流轉市場機制研究論文

  論文摘要:自重慶市被確定為統籌城鄉綜合配套改革試驗區以來,重慶市積極探索農村土地改革及增加農民財產性收入的途徑,促進城鄉統籌發展。該文在借鑒其他地區的經驗基礎上,結合重慶城郊土地現狀,以重慶城郊農村宅基地的確權機制設計為切入點,在此基礎上著重探討宅基地流轉的市場機制。通過該機制的設計,盤活農村宅基地,加快城鄉統籌進程。

  論文關鍵詞:關,鍵,詞,宅基地,城鄉統籌,住房置換

  隨著我國城市化和工業化發展步伐的不斷加快,城鎮建設用地日趨緊張,但我國堅守18億畝耕地紅線的土地政策成為城鎮建設用地增量的瓶頸,土地供需矛盾不斷加劇,嚴重影響我國城市化和工業化的進程。另一方面,農村人口向城市聚集,尤其是城市近郊出現了一戶多宅、無人住宅、“空心村”等現象,大量地浪費了寶貴的土地資源。基于建設用地指標“空間置換、集約化利用”的思維,有的地區將零星的宅基地建設用地指標統一起來,將其置換到土地供需緊張的城鎮化建設中,這既不違反國家耕地保護政策,又很好地解決了城鎮建設用地矛盾,同時在這一過程中又增加了農民的財產性收入,很好地促進了城鄉統籌發展。

  黨的十七屆三中全會指出,要建立健全農村宅基地制度,嚴格宅基地管理,依法保障農戶宅基地用益物權。國土資源部印發的《關于規范城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見》等為充分發掘建設用地內部潛力提供了有力的支持。

  段應碧認為要加大城市化進程就要降低農民轉化成真正意義上市民的成本,可以考慮讓進城民工把自己閑置或者廢棄的宅基地交與政府,政府通過利益轉化,使其能夠將宅基地價值化,從而在城市能夠買到自己的房屋。陳錫文認為應該建立城鄉一體化發展的機制,在提高城鎮對農村人口的聚集效應的同時,為逐步轉變成市民的農民創造條件。董宏林等人認為農民向市民演進的過程中的關鍵問題在于如何實施如宅基地等主要農村制度的創新。袁豐等人認為農村宅基地置換有效協調了經濟發展與耕地保護間的矛盾,兼顧了城市發展和新農村建設的需要。

一、產權明晰是宅基地的流轉的基礎

  要使宅基地進入市場流轉實現真正的盤活,首先必須完成農村宅基地確權,建立明晰的宅基地權利范圍和權利歸屬,使農村宅基地產權歸屬明晰,這是宅基地流轉的前提與基礎。

  農村宅基地確權首先應進行宅基地的確權發證。本著構建和諧社會以人為本和充分尊重歷史的態度,堅持“一戶一宅”、“法定面積”及“統一丈量”的原則,結合重慶城郊的情況,可按照人均20至30平方米,其中一戶3人及3人以下的按照3人計算,4人及4人以上的按照4人計算,作為頒發證書的面積。對于未超過法定人均住房面積的標準的農宅,按房屋實際建筑面積確權。對于農宅買賣及一戶多宅的情況,在堅持“一戶一宅”的同時,分情況維護確權前的合法交易。集體內部房屋買賣且用于自住自用的交易,宅基地隨戶遷移。城鎮居民購買的“小產權房”,宅基地指標歸屬于原戶主。城鎮居民以外的非本集體人員購買的農宅,且用于自住自用的,其宅基地的指標由買賣方按比例分配。這三類買賣中房屋的價值及拆遷補償都分配予確權前最后的買方。宅基地實際面積符合規定的則按實際面積統一登記,對于確權前多出來的部分及圈舍、井窖等配套房舍,登記面積和房屋性質,僅作為征地拆遷給予適當補償的依據,不用于宅基地置換,土地分類為無產權宅基地。國土資源部門確權工作及登記完成之后統一向村民頒發《宅基地使用證》和《房地產權證》,并附注丈量及評估時的登記記錄。

二、建立健全宅基地流轉的市場機制,促進城鄉統籌。

  在宅基地確權的基礎之上,進一步地設計市場機制讓其進入市場進行流轉,才能增加農民的財產性收入,加快城鄉統籌的步伐。對于有意愿轉成城市居民的農民,若自愿放棄農村宅基地使用權,并符合一定的條件,就可通過宅基地置換城市經濟適用房或商品房,置換的具體方法是:將農民農村房屋折算成“住房券”或者“房屋券”,農民進城買房,沖抵房款。

  置換通常是指宅基地擁有人在政府政策引導下自愿進行的以土地換土地、以土地換住宅、以及以土地換現金的行為。由于城鄉二元體制的長期存在,地方政府普遍存在著重城市建設用地管理、輕農村宅基地管理的現象。隨著城市化進程的加速,農村宅基地使用中普遍存在的利用粗放、布局混亂和閑置過剩等問題更為凸顯。作為集約宅基地利用的有效措施,各地都開展了多種形式的宅基地置換運動。但是現行宅基地置換模式的全過程均由政府和中心村建設公司決定,農民缺乏知情權、選擇權及話語權,只能被動參與。這種模式對農民的利益、意愿考慮不夠,導致農民從中難以得到真正的實惠,直接危害到和諧社會的建設。因此進行宅基地置換總的指導原則必須是“資金有保障,運作有監督,尊重百姓權益,加強公眾參與。”

  1。宅基地置換模式設計的原則

  (1)置換機制必須以“和諧理念”為指導。構建和諧社會,是一項崇高而偉大的社會工程,政府有責任,各單位和組織有責任,每個社會成員也有責任。創建和諧社會的核心是人與自然、人與經濟、人與社會、人與人以及人與發展之間關系的和諧。因此,作為“和諧”理念在宅基地置換中的應用,主要是協調各個不同主體間的利益,尋求一種利益平衡機制。

  縱觀近幾十年來我國社會經濟發展的歷史,與城市相比,農村的發展以及農村集體經濟組織總是處于劣勢,農民個人的力量和利益則似乎更微不足道。所以,置換過程中必須堅持以農民根本利益為本。置換前,充分尊重農民的意愿,給予農民置換方式的選擇以及置換后居住地點選擇的自由,并充分考慮農民對置換差價支付的承受能力;置換后,還應高度重視農民的就業和保障問題,力爭做到方便農民就業,使農民通過置換能夠得到實惠,分享到社會經濟發展的成果。


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