行政管理對(duì)內(nèi)部各部門間的關(guān)系的協(xié)調(diào)，下面是小編精心收集的大專行政管理專業(yè)畢業(yè)論文，希望能對(duì)你有所幫助。

[摘要]

　　伴隨著**房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，原來(lái)獨(dú)門獨(dú)戶的自我管理形式已被迅猛發(fā)展的城市物業(yè)集中管理所取代。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分。在物業(yè)管理過程中存在的問題也逐漸暴露，這些直接影響和制約了物業(yè)管理行業(yè)的生存和發(fā)展。因此研究其解決問題的對(duì)策，有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文列舉了我區(qū)的小區(qū)物業(yè)管理普遍存在的若干問題，并加以分析，最后，針對(duì)問題，對(duì)完善物業(yè)管理提出了若干建議。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理，存在問題，建議

　　1引言

　　隨著**經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市開發(fā)進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為**縣的主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)之一，不管是資歷深久的同心房地產(chǎn)公司還是新成立的幾家房產(chǎn)公司，都頗具實(shí)力，同時(shí)由房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的物業(yè)管理行業(yè)也逐漸形成規(guī)模，其效益日趨明顯。我縣的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，但發(fā)展較快。從1996年的第一家區(qū)物業(yè)管理公司成立至今，全縣已有物業(yè)管理公司10余家，從業(yè)人員300余人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)20余個(gè)，涉及住戶五萬(wàn)余戶，物業(yè)管理工作經(jīng)過近十年的發(fā)展，取得了很大的進(jìn)展。但是，也應(yīng)該看到在物業(yè)管理過程中存在的問題日益突出。近幾年，我縣物業(yè)管理公司與業(yè)主之間不斷發(fā)生的矛盾已經(jīng)成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。從物業(yè)公司亂收費(fèi)、擅自停水停電到公共設(shè)施被侵占、公共維修基金被挪用、業(yè)主委員會(huì)成立難，大量物業(yè)糾紛紛至沓來(lái)。這些直接影響和制約了物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展。因而，研究現(xiàn)階段我縣物業(yè)管理發(fā)展存在的問題及對(duì)策成為熱點(diǎn)問題。

　　2我區(qū)物業(yè)管理存在的若干問題

　　2.1物業(yè)管理收費(fèi)難

　　一般來(lái)說，物業(yè)管理費(fèi)除了合同約定的因提供物業(yè)管理而直接產(chǎn)生的費(fèi)用，還包括物業(yè)管理企業(yè)所代辦的供暖費(fèi)用、供熱水費(fèi)用等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一般小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)率能達(dá)到75%，就屬于比較好的。但比如杜鵑小區(qū),不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)已成為一種常見的現(xiàn)象，而作為業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的主要理由多為物業(yè)管理不到位，小區(qū)臟、亂、差；小區(qū)內(nèi)存在業(yè)主車輛丟失現(xiàn)象和內(nèi)配套設(shè)施不完備等。2006年5月的浙南頻道曾經(jīng)報(bào)道過這樣一則新聞，**縣的多個(gè)小區(qū)面臨著物業(yè)公司撤離、業(yè)主自主管理的局面，比如眾所周知的冬青里別墅小區(qū),由于所能收到的管理費(fèi)不到四成，物業(yè)公司不得不作出了退出小區(qū)的決定。

　　2.2物業(yè)公司服務(wù)面狹窄

　　物業(yè)公司自身管理水平較低，開展和提供的服務(wù)項(xiàng)目單一，服務(wù)面狹窄。目前，我縣的物業(yè)公司僅僅是面向居民住宅小區(qū)提供服務(wù)，而對(duì)居民住宅小區(qū),包括風(fēng)澤泗洲、東方名嘉、格林春天這幾個(gè)小區(qū)，也僅僅是提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容，其他一些特需服務(wù)項(xiàng)目基本沒有開展，如代接送小孩、代收水、電、暖氣費(fèi)；代家政服務(wù)等等。

　　2.3物業(yè)公司員工素質(zhì)欠佳

　　一般的物業(yè)公司認(rèn)為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，于是低薪聘請(qǐng)一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗，著重表現(xiàn)在杜鵑小區(qū)，由于物業(yè)管理費(fèi)的不到位，不得不低薪聘請(qǐng)下崗工人甚至退休工人！即使公司對(duì)員工培訓(xùn)，也還是停留在基本技能的初級(jí)階段，還未走向由勞動(dòng)部門參與的社會(huì)化職業(yè)技能等級(jí)培訓(xùn)與鑒定。致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動(dòng)性大、素質(zhì)低。例如，2006年**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司的人員流動(dòng)性達(dá)到60%。保安工作形式大于實(shí)質(zhì)，作用沒有真正發(fā)揮。表現(xiàn)為：重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕外圍防患；重治安問題，輕設(shè)施安全；重人員數(shù)量，輕人員素質(zhì)；重人員配置，輕崗位管理監(jiān)督；重對(duì)人的防患，輕對(duì)物的安全監(jiān)護(hù)。

　　2.4成立業(yè)主委員會(huì)工作滯后

　　目前，**絕大部分小區(qū)雖然都成立了業(yè)主委員會(huì)，但都沒有形成和發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)公司之間橋梁與紐帶的作用；服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管工作沒有真正地開展起來(lái)；對(duì)物業(yè)服務(wù)與公共財(cái)務(wù)的收支疏于監(jiān)督。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)自身缺乏對(duì)物業(yè)相關(guān)政策、規(guī)定的了解、理解和運(yùn)用，致使物業(yè)公司單方面說了算，而業(yè)主委員會(huì)卻對(duì)物業(yè)的管理事項(xiàng)難以決策。

　　2.5業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)

　　從**的情況看，各物業(yè)管理公司都能做到明碼標(biāo)價(jià)收費(fèi)，能在小區(qū)的醒目位置公示服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)等，但對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理公司沒有按有關(guān)規(guī)定“每年不少于一次向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。”侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)管權(quán)。例如小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)問題，此類糾紛主要由物業(yè)管理公司以維護(hù)小區(qū)管理秩序?yàn)橛桑孕谢蛞詷I(yè)主物業(yè)委員會(huì)規(guī)定為由向擁有私家車的業(yè)主收取的小區(qū)車位費(fèi)、道路維護(hù)費(fèi)、進(jìn)門費(fèi)等。由于物業(yè)管理公司所收取的上述費(fèi)用往往系自行制定而未經(jīng)過物價(jià)部門批準(zhǔn)，雖然有的經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)同意，但是由于無(wú)相應(yīng)的法律、法規(guī)或規(guī)章為依據(jù)，因此爭(zhēng)議較大。

　　2.6個(gè)別業(yè)主過度強(qiáng)度個(gè)人利益

　　有個(gè)別業(yè)主過度強(qiáng)調(diào)個(gè)人的實(shí)用性利益而不顧社區(qū)整體外觀形象的共同維護(hù)。如：防盜鋼窗、空調(diào)等的安裝零亂；私占公共場(chǎng)所，擁堵通道；隨意丟棄堆放生活垃圾袋；寵物糞便隨處可見等。這些行為不僅增加了物業(yè)公司的工作難度和不應(yīng)有的工作量，而且破壞、影響了社區(qū)的整體美觀和社區(qū)的環(huán)境。

　　2.7其他問題

　　物業(yè)公司由小區(qū)全體業(yè)主共同選舉、公開招聘的規(guī)定沒有執(zhí)行。目前，**各居民住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司都是前期物業(yè)由開發(fā)商代管，后期物業(yè)則是由開發(fā)商將原來(lái)分管物業(yè)的人員分離出去，重新注冊(cè)企業(yè)名稱、企業(yè)法人，成立新的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)接管社區(qū)。不論是前期還是后期物業(yè)，都沒有通過市場(chǎng)公開競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)，由全體業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司。致使物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)缺少明細(xì)，欠缺可監(jiān)督性。