一、 個別因素分析

　　估價對象位于***，其合法產權人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。

　　其中主樓一幢，1-5層，混合結構，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權證號碼為***。

　　副樓一幢，1-3層，混合結構，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀九成新，房屋所有權證號碼為***。

　　二、 區域因素分析

　　1.概況

　　***

　　2.自然條件

　　***。

　　3.對外交通條件

　　***。

　　4.基礎設施

　　***。

　　三、 最高最佳使用分析

　　房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價，最高最佳使用是指法律上允許，技術上可能，經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。本估價對象當前狀況為最高最佳使用狀態。

　　四、 估價方法的選取

　　估價對象為商業房產，同一供求圈內的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。

　　五、 估價過程

　　1. 確定估價對象房地產年純收入

　　A.確定估價對象房地產年總收入

　　①確定客房年總收入

　　據調查，***縣中高檔酒店一般入住率在50%-70%之間，估價對象為縣政府指定招待中心，綜合考慮各種因素，確定估價對象年平均入住率按房間分類計算為40%-70%之間，估價對象擁有各類客房共82套， 現根據委托方提供的資料及其它酒店的情況制定下表：

　　客房年收入=房價×數量×入住率×365

　　客房年總收入=512.27萬元

　　日平均入住人數=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%

　　+(2+2)×2×50%+2×2×40%

　　=96.8人

　　②確定會議室年總收入

　　根據委托方提供的資料及相關調查結果，確定估價對象會議室使用收入情況如下表：

　　會議室年收入=半天價格×2×出租率×365

　　會議室年總收入=74.46萬元

　　③確定餐飲年總收入

　　餐飲年總收入包括食品、煙、酒、雜項、服務費等，按80%住宿旅客每人每天消費100元計算，則

　　餐飲年總收入=96.8×80%×100×365

　　=282.66萬元

　　④確定估價對象房地產年總收入

　　估價對象房地產年總收入為以上1-3項之和，則

　　年總收入=512.27+74.46+282.66

　　=869.39萬元

　　B.確定估價對象年總費用

　　①確定人員工資福利年總費用

　　估價對象現有相關服務人員98人，根據行業現狀確定人數為100人，人均月工資及相關福利待遇合計為1800元，則

　　工資福利年總費用=100×1800×12

　　=216萬元

　　②確定餐飲年總成本

　　餐飲年總成本按餐飲收入的40%計算，則

　　餐飲年總成本=282.66×40%

　　=113.06萬元

　　③確定消耗品年總成本

　　消耗品年總成本按客房及會議室年總收入的8%計算，則

　　消耗品年總成本=(512.27+74.46)×8%

　　=46.94萬元