篇一：法院新聞發布會發言稿2017

　　各位新聞界的朋友：

　　大家好!

　　今天，XX省高級人民法院發布《20XX-20XX房地產宏觀調控背景下XX房地產審判白皮書》，回顧總結十年來我省房地產審判的情況，并提出相關意見和建議。下面，我向各位介紹白皮書的主要內容。

　　一、發布白皮書的背景

　　房地產業是跨生產、流通和消費領域的綜合性長鏈條產業，關聯度高、帶動力強，與人民群眾的生產生活息息相關，在經濟社會發展中具有重要的地位和作用。1998年7月國務院頒布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，深化城鎮住房制度改革，推動我國房地產市場和房地產業進入發展新時期。

　　但房地產業在為經濟增長提供強勁動力和支撐的同時，也因其快速的財富積聚效應導致過度的投資和投機，房價由此持續攀升，影響了國民經濟的健康發展和人民群眾的生活質量。為使房地產市場回歸價值和民生本位，解決價格非理性上漲及住房供給結構不均衡的狀況，國家開始對房地產市場進行宏觀調控，綜合運用財政稅收、金融信貸、土地市場、行政監管等經濟、法律和行政手段，逐步形成限貸、限購、限價、稅收調整為基本方式的調控體系，對遏制房地產市場投機行為起到一定的作用，但同時在客觀上也引發相關糾紛并且進入司法訴訟程序，房地產審判由此出現了一些新情況、新問題。

　　為摸清宏觀調控下我省房地產糾紛的基本情況，省高級人民法院成立了專門課題組，通過統計分析、查閱案卷、召開座談會等方式，考察十年來我省法院審理的房地產糾紛情況，從司法的視角分析、梳理和總結房地產業發展和房地產審判中的問題，并提出對策和建議，以期進一步完善房地產審判機制，為房地產業的健康持續發展提供更加完備的司法保障。

　　該課題是今年全省法院的重點調研課題，目前課題組已經完成了調研報告，并在調研報告的基礎上形成了白皮書，于今天正式發布。同時發布的，還有十個典型案例。希望通過今天的新聞發布會，讓社會各界能進一步了解房地產審判工作，進一步體認人民法院在保障經濟社會和諧發展方面作出的努力，同時也希望能夠為相關部門的科學決策提供參考，為當事人理性維權提供指引。

　　二、白皮書的主要內容

　　白皮書的主要內容包括四個部分。第一部分介紹基本情況;第二部分進行成因分析;第三部分介紹開展房地產審判的做法;第四部分提出對策和建議。

　　(一)基本情況

　　20XX年至20XX年，XX各級法院共受理房地產糾紛案件XX8761件，審結XX7248件，訴訟標的總金額為505.93億元。審結的案件中，判決46958件，占40.05%;調解、撤訴64685件，占55.17%;駁回起訴、終結等其它方式結案的5605件，占4.78%。

　　統計數據顯示，20XX年至20XX年間我省房地產糾紛收案數量總體上呈波浪型上升趨勢，2008年至20XX年的后五年與20XX年至2007年的前五年相比，收案數量總體邁上新臺階，且持續處于相對高位。年度收案數量受宏觀調控政策影響的特點比較突出，表現為：在調控政策出臺后相對較短的一段時間內(一般反映在當年度)，案件數量會呈現一定的上升趨勢，其后相對較長的一段時間內，隨著房地產市場趨冷、交易量下降，案件數量也呈下降趨勢，但之后因政策的遞減效應及財富的疊加效應，市場逐步回歸活躍，案件數量也隨之上升，各年度案件數量伴隨宏觀調控政策的出臺呈現出上升、下降、再上升且底部不斷抬高的波浪型特征，說明案件總量的變化與調控政策密切相關，也與房地產市場活躍度成正相關。

　　考察各類房地產案件情況，房屋租賃合同糾紛、房屋拆遷合同糾紛、國有土地租賃合同糾紛的收案數量總體平穩、起伏不大，表明該幾類糾紛與宏觀調控政策的關聯度不大。而商品房銷售合同糾紛和二手房屋買賣合同糾紛各年度收案數相對波動幅度較大，且明顯受到了宏觀調控政策的影響。

　　就商品房銷售合同的糾紛事由而言，在調控政策寬松、房地產市場偏熱的情況下，由開發商因素引發的糾紛增多，如房屋延期交付糾紛、延期辦證糾紛等;而在調控政策趨緊、房地產市場遇冷的背景下，由買受人因素引發的糾紛增多，如拖欠房款、要求補償降價差額，以樓盤規劃變更、與廣告宣傳不符、存在嚴重質量問題等理由主張合同無效、解除合同等。

　　此外，商品房預售等房地產糾紛涉訴標的額較大，關涉個人、房地產企業的重大利益，群體性特征明顯，矛盾比較尖銳易激化，對抗性較強，處理難度相對較大。買受人往往會采取抱團行動以合力增加其維權籌碼;有的以個案形式先行訴至法院“投石探路”，背后則“潛伏”著大量的糾紛和眾多的利益攸關方。

　　從案件的地域分布情況看，經濟總量越大、經濟越發達的地區，房地產市場交易越活躍，房地產價格水平越高，房地產糾紛案件數量也就越多。杭州、寧波、溫州作為我省經濟發達地區，受理的房地產糾紛案件數量一直以來位居全省前列，合計占總收案數的近六成。

　　從案件調撤率分析，20XX年至2007年五年間我省房地產糾紛案件的平均調撤率為50.21%。2008年后的相當長的一段時間內，法院的收案數量雖然上了一個臺階，但案件調撤率不降反升，平均調撤率為59.XX%，2010年更是達到了十年中的峰值63.89%。這表明在宏觀調控政策力度不斷加大的情況下，法院也加大了調解的力度。

　　(二)成因分析

　　一是政策變化影響市場各方的利益預期。房地產是資本密集型產業，而且項目開發周期較長，在所謂“十年九調”的大格局下，開發商的資金面不時受到調控政策的影響幾乎成為常態，直接影響到其市場預期，并增加了企業項目規劃管控的難度和風險。如在房地產銷售形勢較好時受讓了土地，但調控政策出臺、贏利前景看空后，開發商就會以種種借口為由“退地”以終結開發項目;項目建設過程中在資金壓力下采取變更規劃設計、縮減配套項目、延長工期、斷續施工甚至是停工，最終導致預售房屋延期交付、無法交付或交付的房屋不符合約定條件或存在質量問題;銷售出現問題后則直接影響資金的回籠。在銀行貸款受限、資金緊張情況下，部分開發商為了維持資金鏈的穩定，將目標轉向民間資本，導致相當部分的商品房銷售合同糾紛系由民間借貸糾紛轉化而來，個別開發商甚至陷入集資詐騙的泥潭。

　　二手房房東則在房價的大幅波動狀態中產生了較強的經濟利益驅動，存在無故反悔違約甚至一房多賣等現象。簽訂長期限房地產租賃合同的出租方在房價推高后，往往試圖尋找合同的缺陷并藉此提高租金或毀約。

　　而對買受人而言，由于首付比例和貸款利率變化、限購限貸政策、稅費增加等，客觀上直接影響到其購買能力和購買意愿;購房人在簽訂購房合同時基于房價上漲和房產增值收益的預期，對開發商通常在合同中單方設定的限制買受人權利、增加買受人義務、免除或減輕開發商責任的附加條款往往采取容忍的態度，當調控政策出臺使預期落空時，購房人則會以質量、交付不符約定、虛假廣告、格式合同加重買受人負擔等問題為由主張解除合同;樓盤在銷售過程遭遇宏觀調控，開發商采取讓利、降價等促銷手段后，先期購房人認為吃虧要求退房或補差價，有的不惜采取聚眾上訪、打砸售樓處、堵塞交通、哄鬧法庭等“房鬧”方式向開發商和政府、法院施壓，以轉嫁市場風險。

　　二是規避調控政策的行為暗藏糾紛隱患。針對調控政策設置的障礙和不利影響，一些交易主體試圖采取各種措施進行規避和消減。在規避限購、禁購和限貸方面，當事人通過借用其他有購房資格的人的名義購買房屋并辦理了房屋權屬證書，但如果實際購房人之后以其系實際買受人為由，向法院提起確認之訴，往往難以獲得法院的支持，使房屋所有權的實際歸屬處于不穩定的狀態之中;有的則先采取簽訂虛假合同而后提起訴訟并達成調解協議，利用法院的生效裁判文書以房抵債、規避購房資格等限制;有的家庭甚至不惜采取假離婚、將原所有房產全部登記在夫或妻的一方，并由離婚后的另一方購買房屋的方法，使家庭關系處在不穩定的狀態之中。

　　在規避稅費方面，買賣雙方為少繳或不繳稅費簽訂陰陽合同，產生糾紛后出賣方需要證明真實的合同是哪一份;有的開發商通過內部人員虛假認購，向銀行套取貸款，同時規避稅費，套現升值利潤。此外，面對節節攀升的房價，一些企業在科研、工業、教育等非商品房用地上比照商品房、單身公寓樣式建造房屋并進行分割銷售，該類房屋因項目的土地成本較低，其售價往往也遠低于同地段商品房的價格，吸引消費者或者投資人購買，但由于土地性質及相關政策限制，購買人無法取得房屋所有權，且無法獲得常規的住宅用電、用水和義務制教育資源的配套保障，如出現房屋質量、公共設施維護問題也無法按照商品房的相關規范進行維權。上述行為不僅違反法律法規的規定，削弱了房地產調控政策的作用，也擾亂了正常的房地產市場秩序，極易引發糾紛。

　　三是行政部門相關行為不規范間接誘發糾紛。行政管理涵蓋房地產開發、建設、轉讓、銷售等多個環節，管理不到位或者缺失，不僅會間接地誘發房地產糾紛，客觀上還會增加糾紛的化解難度，尤其在宏觀調控趨嚴、房地產市場趨冷的情況下，行政行為的不規范容易被放大并成為糾紛的導火索。如有的國土部門不能正確處理其與土地受讓人之間的平等民事主體關系，或不能認真勘定實地紅線，或未嚴格按照“凈地”標準出讓土地;規劃調整過于隨意，容積率等指標變動把關不嚴，有的在規劃過程中對未成稿開發圖紙等材料未嚴格執行保密制度;辦理相關權證等過程中行政審批不夠嚴謹;在房地產開發建設過程中監督管理缺位，不能及時制止建設單位擅自改變規劃用途、擅自改變內部結構，超面積建設的不法行為，等等。

　　四是法律規范滯后導致市場行為缺乏明確的預期和相關的指引。當前我國房地產法律法規體系已基本建成，但相關規范出臺時間較早，已不能完全涵蓋房地產審判實踐中的新情況、新問題，尤其是滯后于宏觀調控下房地產業發展的新形勢，導致審判中裁判尺度不一和同案不同判現象的發生，也使房地產市場主體對交易行為合法合理性的預期和評價失去了準星。

　　(三)主要做法

　　一是依法行使審判職權，促進宏觀調控政策貫徹落實。密切關注國家政策的變化，準確把握法律規定與國家政策的關系，堅持民事審判促進宏觀政策落實和調控目標實現的價值取向。確立保障交易秩序、提高市場行為的可預見性與合同利益的確定性與可信賴性的指導思想，不輕易否定合同效力，嚴格適用情勢變更原則，嚴格區分情勢變更與正常的市場風險、交易風險之間的界限，不以政策變動為由恣意免除合同責任。對因涉及限貸、限購政策變化而對合同的約定有不同的理解，但在履行上不存在實質性障礙的，根據相關法律法規的規定，結合合同約定探究當事人真實意思，合理解釋合同條款，妥善平衡雙方權利義務，依法維護合同拘束力。對因受限貸、限購等調控政策的影響，合同確實無法繼續履行的，對當事人解除合同的請求予以支持。對虛構債務后以房抵債等規避國家限購政策等虛假訴訟行為，依法加大審查排除力度。

　　二是高度重視調研指導，及時總結出臺相關意見。面對房地產審判中不斷出現的新情況、新問題，省高級人民法院十分重視調研指導工作，于20XX年編寫了《房地產案件審判要旨與判案評析》一書，為凝聚裁判共識作了積極有益的探索;20XX年4月出臺《關于審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見(試行)》，統一了相關糾紛的裁判尺度，為當事人理性維權提供了行為指引，很多糾紛在意見出臺后得以快速審理或調解，并促進了當事人之間的自行協商處理。這是全國首個專門針對審理受宏觀調控政策影響的房屋買賣案件的司法指導性意見。

　　三是牢固樹立調解意識，妥善化解矛盾糾紛。房地產糾紛不僅種類繁多，涉及個人、房地產企業的重大利益，具有群體性特征，且法律適用復雜，加之宏觀調控政策因素的強有力介入，處理難度較大，而以調解結案方式解決糾紛則更有利于平衡個案和當事人之間的利益，既回避了因法律滯后引起的適用困難，也更合于情理而被當事人所接受。十年來，在宏觀調控政策力度不斷加大的情況下，全省各級法院牢固樹立調解意識，堅持將釋法析理與說服疏導相結合，促使涉案當事人協商解決糾紛，防止矛盾激化和轉化。在加強司法調解工作的同時，全省法院注重通過非訴訟途徑合力化解房地產糾紛，依托訴前指引、邀請調解、委托調解等形式積極推進多元化糾紛解決機制建設，構建行政調解、人民調解與訴訟調解相結合的大調解機制全覆蓋網絡。

　　四是始終堅持能動司法，積極延伸審判職能。慎用強制手段，靈活進行保全;積極運用司法重組、和解等方式，挽救困難房企，實現企業、購房者和債權人多方共贏。全省法院延伸審判對創新社會管理、優化公共決策的影響力，針對審判中發現的問題，積極向有關部門提出司法建議。

　　(四)對策和建議

　　一是宏觀調控宜主要采用經濟和法律手段，避免進行突襲式的行政干預。法律與政策盡管在規制的方向上是一致的，但執行政策與適用法律在很多具體細節上仍存在某種程度的沖突。

　　所以，一方面要以立法的形式對宏觀調控政策制定的主體、發布的程序、政策實施的效果評估和調整、違反政策的法律后果予以規范，防止出現隨意性和大的偏差，減少相關利益階層的政策博弈機會，避免可能存在的部門主義和地方保護主義，增強政策的權威性。

　　另一方面，在決策時不僅要從行政、經濟角度，還要從法律角度審視調控政策的可行性，更加尊重市場經濟規律和法律的剛性要求。此外，法律的重要功能之一，是對人們行為的指引和預測作用，引導大眾合理安排自己的生活和生產，這是由法律具有相對穩定性的特質決定的。這也提醒我們，實施宏觀調控應當優化調控手段，多依賴稅收等經濟杠桿，多采取法律措施，并在方式方法上盡量避免采取直接的、突襲式的行政干預，使調控政策更加契合市場經濟和法治的要求。

　　在具體政策的制訂上，應對穩定性和可預見性給予更多的關注，在政策轉向、調整和落實上留出更長的緩沖期，以便包括購房者和房地產企業在內的所有房地產市場交易參與者能夠從容評估政策的出臺對自己生產生活的影響，合理安排生產生活，提升經濟效率，消減因政策驟變引發的不滿，穩定社會秩序。

　　二是要加強審判調研指導，努力統一裁判思路為房地產市場發展提供有力的司法保障。

　　人民法院要進一步系統梳理新形勢下房地產審判的新情況新問題，及時跟蹤研判糾紛趨勢，加深對房地產宏觀調控政策的認識，準確把握調控政策和法律法規的關系，積極總結審理經驗并轉化為指導審判實踐的成果，提煉其所蘊含的裁判規則，適時制定并頒布相關糾紛處理的指導意見，以有效統一裁判思路，確保司法公平公正。

　　要加大審判力度，對涉及人數眾多、影響大的糾紛案件，實體上要從保護當事人合法權益、維護房地產市場正常交易秩序、促進社會和諧穩定等方面進行綜合考量，程序上可借鑒訴訟代表人制度，探索“示范性”訴訟，以節約國家司法資源和降低當事人的維權成本，同時也可避免群體性訴訟可能導致的矛盾激化和階層對立，避免因糾紛處理不當引發新的社會隱患。

　　要加大司法建議的力度，及時向政府及相關職能部門提出行之有效的司法建議，以促使房地產市場的健康發展和規范化建設，從源頭上消除或減少糾紛滋長的根源。

　　三是要構建房地產糾紛聯動化解機制，提升糾紛化解能力和社會效果。

　　人民法院應加強與國土、規劃、建設、房管、工商、物價等部門的溝通、聯系和配合，完善信息共享互動機制，形成多層次、全方位的協同聯動化解機制，合力維護市場的健康發展和社會的和諧穩定。

　　對一些涉及面廣、當事人矛盾對立激烈、處理可能會影響社會和諧穩定的糾紛，人民法院也可以探索適度提前介入、統籌協調的工作機制，與行政機關、行業協會及媒體輿論等有關社會力量共同參與矛盾化解，以取得最佳的社會效果和法律效果。

　　各位朋友，住房承載著國人的安居夢。實現中國夢，建設美麗中國，共享幸福生活，離不開安居夢的實現。全省法院將恪盡職守、公正司法，全面提升房地產審判工作水平，積極引導建立誠實守信、健康有序的房地產市場交易秩序，促進經濟的健康發展和社會的和諧穩定，為XX人民的安居夢想提供堅強的司法保障。