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　　一、總 論

　　1.項目建設背景

　　南方A市B房地產開發公司開發的“98佳園住宅小區” ，以高品質的開發建設，優美的居住環境和一流的物業管理為A市住宅小區樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足A市城市居民21世紀新的住房要求，創建新型城市住宅小區，該公司經過全面認真的市場調研，對項目區位環境進行反復的分析比較，根據自前房地產市場現狀與發展趨勢，選擇靠近c民族園，與“98佳園住宅小區”相連的現A市b廠區內，開發中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設繼“98佳園住宅小區”之后又一個高品質住宅小區。佳園一期銷售已基本結束，該公司和佳園小區良好的形象普遍得到A市市民和政府的認可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項目的開發帶來不可多得的商機。

　　根據A市城市規劃發展需要以及白龍路片區控制性規劃要求，B房地產開發公司已同A市b廠以定點拆遷的方式達成協議，獲得該廠33333.5平方米生產用地。開發建設用地及土地用途性質的變更手續由A市土地管理局和市規劃局辦理。根據城市規劃和該市對產業結構調整的有關要求，A市D廠搬遷至高新技術開發區內。

　　該項目初步方案設計已經完成，“佳園二期”項目建議書已經省計委批準，各項前期工作和規劃報批方案工作已相繼開展。

　　2.項目概況

　　(1)項目名稱：“佳園二期”項目。

　　(2)建設地點：A市白龍路。

　　(3)建設單位：B房地產開發公司。

　　(4)企業性質：國有。

　　(5)經營范圍：主營：房地產開發經營。兼營：建筑材料、

　　裝飾材料、室內外裝飾。

　　(6)公司類別：專營企業。

　　(7)資質等級：城市綜合開發二級。

　　(8)企業概況：B房地產開發公司是獨資國有房地產開發企 業，成立于1993年。6年來，該公司成功開發了關上中心區“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區”等項目，總開發面積24萬平方米，形成一定的開發規模，積累了城市住宅小區開發經驗，并創出了佳園小區品牌效應，在A市房地產行業站穩了腳根，給公司帶來了良好的經濟效益和社會效益，企業得到了較快的發展。“佳園二期”是該公司開發的高標準精品住宅小區。

　　(9)工程概況： “佳園二期”項目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價2316元。

　　(10)資金來源：本項目建設資金完全由B房地產開發公司自籌，不足投資通過預售房款解決。 根據收益計算，所得稅前項目的財務內部收益率為19.8%，財務凈現值(Ic=15%)517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8%，利稅率26.2%，計算期內國家稅收2629萬元。財務分析結果表明，項目的社會效益和經濟效益較好。

　　3.可行性研究報告編制依據

　　(1)省計委計投[2000]X X號文《關于“佳園二期”項目建議書的批復》;

　　(2)B房地產開發公司與A市D廠簽定的《國有土地轉讓造成房屋拆遷、停產損失的補償合同》以及《國有土地使用權轉讓合同》;

　　(3)A市規劃設計院《白龍路沿線控制性詳細規劃》;

　　(4)A市理工大學建筑工程學院設計研究院《“佳園二期”項目初步規劃方案》;

　　(5)白龍寺片區地質勘探資料;

　　(6)A市城市規劃局《A市土地使用變更通知書》;

　　(7)省審計事務所驗資證明;

　　(8)A市城市合作銀行資金證明;

　　(9)國家計委《建設項目經濟評價方法與參數(第二版)》;

　　(10)建設部《房地產開發項目經濟評價方法》。

　　4.可行性研究報告研究范圍

　　根據“佳園二期”項目建議書批復和初步規劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰略，建設規模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評價等。

　　5. 研究結論及建議

　　本項目屬房地產住宅開發項目，符合國家城鎮住宅開發建設產業政策，開發用地變更及項目建設規劃手續已在辦理，建設資金完全自籌，現場建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發展趨勢和A市已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規劃為中高檔住宅，根據對A市住宅市場分析預測，項目開發有市場銷路。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。本項目開發土地利用A市D廠生產用地，對盤活國有資產，推進國有企業產業結構調整，有明顯的社會效益。

　　從目前房地產市場分析，商品住宅結構性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調研，尤其是面積較大的聯排商品房，如完全作為住宅，要根據市場變化作出更為準確的市場定位，調整戶型或面積，并做好工程建設規劃，加強樓盤營銷工作，降低開發建設成本，盡量減小項目風險。

　　6.主要經濟技術指標

　　“佳園二期’’項目主要經濟技術指標見表3—1。

　　表3-1 “佳園二期”項目主要經濟技術指標

　　序號 項目名稱 單位 指標

　　1 總占地面積 平方米 33333.5

　　2 總建筑面積 平方米 76100

　　3 建筑容積率 1.4

　　4 小區綠化率 % 40以上

　　5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶 A型100、B型160

　　聯排低層住宅 平方米/戶 260

　　6 地下停車庫車位 30平方米/車位 500個15000平米

　　7 綜合售價 多層住宅 元/平方米 2950

　　聯排低層住宅 元/平方米 3850

　　8 地下停車庫 元/位 7500

　　9 建設投資 萬元 17623

　　10 每平方米建設投資 元 2316

　　11 投資利潤率 % 17.7

　　12 全部投資財務內部收益率(稅前) % 18.7

　　13 全部投資財務凈現值(稅前) 萬元 379

　　14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9