可行性研究是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析論證的科學方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析汁匕較以及預測建成后的社會經濟效益。

　　一、項目背景

　　1 、 項目名稱：

　　居住小區(暫定名)

　　2、可行性研究報告的編制依據：

　　(1)《城市居住區規劃設計規范》

　　(2)《a市城市拆遷管理條例》

　　(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》

　　(4)《住宅設計規范》

　　(5)《住宅建筑設計標準》

　　(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

　　(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》

　　(8)《高層民用建筑設計防火規范》

　　3、項目概況

　　1 )地塊位置：該基地東起，南至路，西至 路、北至，圍合區內土地面積約平方米，該地塊屬a市 類地段。

　　2 )建設規模與目標：

　　土地面積：畝(平方米)

　　容積率：

　　開發周期：

　　土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)

　　建筑面積(預計)：總建筑面積：㎡

　　3 )周圍環境與設施

　　(1)步行約10 分鐘可至a市中心。

　　(2)西側為 市城市中心景點。

　　(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。

　　(4)西南靠近a市小學。

　　(5)北面為a市人民銀行。

　　4 、項目swot分析

　　優勢及機會

　　(1) 該項目地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。

　　(2) a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。

　　(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。

　　(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。

　　(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

　　(6) 該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

　　(7) 該項目規劃定位為a市第一個小高層住宅小區，我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑒。

　　(8) 我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發展。

　　(9) 物業管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。

　　(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。

　　劣勢及威脅

　　(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。

　　(12) a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

　　(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

　　(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

　　(15) 規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。

　　(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

　　(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

　　(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

　　(19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。

　　(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。