一、 項目介紹

　　1. 項目名稱：“遠方”主題休閑會所（暫命名）

　　2. 經營范圍：

　　1） 消費：品茶、品酒、茶點、冷熱飲料及特色茶點等店內消費

　　2） 銷售：茶葉、紅酒、茶具、酒具、古玩、字畫、特色茶點、工藝禮品等店內物品銷售

　　3） 娛樂：提供“麻將”、茶藝、抽獎活動等免費服務

　　4） 活動：舉辦品茶會、品酒會、書畫筆會、賽棋、等各種活動收入

　　3. 項目地址：陽光時代廣場

　　4. 場地面積：208平方米（附設置草圖）

　　1） 大包間：1間＝8位

　　2） 小包間：4間＝20位

　　3） 六人卡座：2個=12位

　　4） 四人卡座：待定

　　5） 雙人卡座：3個＝6位

　　6） 大散座區(qū)（12人）：1個＝12位

　　7） 總座位數設計：64人，11桌，5包間

　　二、 市場分析

　　1. 市場需求分析

　　本項目所在地為明光黃金商務區(qū)，周邊多以中青年中高端收入為主，該類人群追求的是精致的生活品質，交際應酬多，追求個性化服務。但周邊除卻沒有非常合適的休閑娛樂、聊天洽談的場所，這就為本項目的經營提供了寶貴的優(yōu)質客戶來源。

　　明光的茶樓、咖啡屋、酒吧類的休閑場所，經營中基本上以娛樂休閑、親友聚會為主，而適合商務洽談的休閑場所卻不多，雖然部分茶樓可提供上網服務，但卻幾乎沒有茶樓可以提供電腦，這就給沒有帶手提電腦的客戶洽商造成了不便。而能夠做主題文化經營的平價式休閑會所就更少了。目前，國外小資階層中新興的“休閑辦公”文化，正是在中國高端文化及收入人群中快速流行，本項目正當借此潮流快速發(fā)展的時機。

　　2. 市場定位

　　理念：“遠方茶道館”（釋意：每個人都有個在追尋的遠方夢）

　　模式：會員制管理及服務、平價式消費

　　功能：集娛樂休閑、親友聚會、商務洽談、主題文化經營為一體

　　經營：經營的主要任務就是會員卡的銷售和會員活動的組織，并且在會員中發(fā)展本店商品的“團購”客戶，尋找各種商業(yè)機會。高檔的會員制會所將成為開拓、穩(wěn)定各類客戶提供交際平臺，是公司展現企業(yè)文化、提升公司形象的最佳場所。

　　三、 投資預算

　　1. 全年項目總投資：638000元

　　1） 房租：150000

　　2） 裝修：260000

　　3） 人員工資：72000

　　a） 茶樓經理1人：2000元/月

　　b） 服務員2人：1000元/月

　　c） 收銀員2人：1000元/月

　　4） 用具及首批進貨（詳見附件——采購清單）：150000

　　四、 經營模式

　　1. 盈利模式

　　1） 茶點小食品、茶飲店內消費

　　2） 店內商品銷售

　　3） 麻將娛樂（待定）、節(jié)目表演等有償服務

　　4） 各類文化、宣傳活動的無償策劃、組織，及有償提供場地及服務

　　2. 價格體系（參考附件——各項服務價格點單）

　　1） 基礎消費

　　a） 茶位費：5元/位（個人消費滿38元免）

　　b） 單人卡座：5元/小時

　　c） 雙人卡座：8元/小時

　　d） 普通包間費：18元/小時

　　e） 豪華包裝費：28元/小時

　　2） 茶飲消費

　　a） 10——80元/位；

　　b） 28——388元/壺/瓶

　　3） 食品消費

　　a） 小茶點及水果5——20元/份（消費滿258元免，包間贈送）

　　b） 特色滋補糕點18-188元/例

　　4） 活動消費

　　a） 各類活動場地提供：500元/次（僅限大廳50平方米，限非旺銷時間段）

　　b） 各類活動其他服務：500元/次

　　5） 商品銷售

　　a） 各類名茶：50-10000元/斤/盒

　　b） 各類名壺：100-10000元/把

　　c） 滋補養(yǎng)生茶：100-5000元/斤/盒

　　d） 各類紅酒：80-1000元/瓶/盒

　　e） 各類字、畫、奇石、古玩等藝術品：100-100000元/件

　　f） 各類書籍：10-500元/本/套

　　g） 各類手工藝品：會員積分免費兌換，2-200元/件

　　6） 娛樂消費

　　a） 包間麻將桌：免費

　　b） 電腦上網：免費

　　3. 毛利率分析

　　1） 店內飲品消費毛利率：300%-1500%

　　a） 品茶：1500%

　　舉例：大多數茶平均采購成本約60元/斤，一壺茶用量約15-30克，平均成本為1.8-3.6元；一壺茶平均售價為50元/壺，另加占用茶位或包間時間的基礎費用，按1小時5元計算，平均收入為55元。

　　b） 滋補養(yǎng)生茶飲：800%

　　c） 品酒：300%（店內品酒不多，一般為舉辦品酒會消費，幫毛利率略低）

　　2） 店內食品消費毛利率：

　　a） 茶點小食品：250%

　　舉例：花生平均采購成本為10元/包，一小碟用量約為1/5包，平均成本為2元，平均售價為10元。

　　b） 特色滋補養(yǎng)生茶：800%

　　舉例：一份特色滋補養(yǎng)生茶的原料的采購成本為12元，"廚房"人工成本平均為5元，成本共計為17元；平均售價為138元/例。

　　3） 活動場地提供毛利舉：

　　a） 純場地提供：166%

　　舉例：大廳50平方米場地，收入按500元/天計算，即13.33元/天/平方米，成本按租金2元/天/平方米計算

　　b） 場地提供及服務：273%

　　舉例：大廳50平方米場地，收入按場地500元/天計算，服務500元/2人/天計算，共計收入為1000元/天；成本按按租金2元/天/平方米，人員33元/人/天計算，2人50平方米成本共計366元

　　c） 舉辦活動銷售商品：以銷售商品獲取利潤，場地及服務免費提供。

　　4） 商品銷售毛利率

　　a） 各類名茶、名壺、名酒、：100%

　　b） 各類字、畫、奇石、古玩等藝術品：300%

　　c） 各類書籍及手工藝品：20%-50%

　　4. 營銷策略

　　1） 以開發(fā)股東及管理人員自身關系網絡，建立第一批會員為首批穩(wěn)定客戶群

　　2） 以各類活動促銷擴大知名度，如免費品茶、品酒會；書畫筆會；交友會等

　　3） 以會員卡預售、積分返禮、存茶養(yǎng)壺、個性化服務等長期留住客戶

　　4） 與各文化協(xié)會、會員單位建立合作關系，淡季時間段可固定安排舉辦活動

　　五、 盈虧預測

　　1. 基本經營目標

　　1） 每天50%上客率，人均消費20元以上，商品及活動銷售每月營業(yè)額10000元；

　　2） 會員卡銷售200張（500-1000元/張），已預約會員約20人；

　　2. 投資收益預算

　　1） 64位*20元*30天+10000元＝每月收入48400元*12月＝全年收入580800元；全年成本338000元；約半年收回成本，當年實現毛利242800元，當年毛利率為72%。

　　2） 當穩(wěn)定會員達到150人，每位會員平均消費到3000元，即可收回全部投資。

　　六、 風險預測

　　1. 實際投資超出預算；

　　2. 采購或人工成本過高；

　　3. 管理制度不完善；

　　4. 經營目標完不成；

　　七、 風險控制辦法

　　1. 嚴格按照預算控制投資，或出讓部分股份，讓房東或供貨商以房租或貨物出資，減少首期投入資金，有效控制風險。

　　2. 人工成本采用固定薪金＋浮動獎金相結合的辦法，一方面控制固定費用，另一方面有效提高員工積極性。

　　3. 服務員要進行培訓，采購質量要嚴格把關。（參考附件——茶藝員管理手冊）

　　4. 加大銷售、宣傳、促銷力度，多采用熟人介紹的方式，利用節(jié)慶等禮品旺銷季節(jié)推銷會員卡，盡可能在熟人圈、周邊人群圈中建立穩(wěn)定會員客戶群。（詳見附件——會員卡使用及銷售提成辦法）