營(yíng)銷企劃方案

　　為使整個(gè)項(xiàng)目更順利地得到推廣和銷售,并使銷售部門與企劃部門之間的工作更為默契和協(xié)調(diào)，保證各項(xiàng)工作不因雙方溝通不足而造成停滯，特根據(jù)目前情況制定本營(yíng)銷企劃方案（其中，廣告推廣與新聞炒作部分均另案分階段提出）。

　　在一個(gè)崇尚英雄的行業(yè)，當(dāng)住宅的孤傲群芳已成為過(guò)去時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)將締造更多的傳奇。但值得開(kāi)發(fā)商注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)操作、經(jīng)營(yíng)理念與住宅卻有著很大的不同。主要體現(xiàn)在：

　　差異1：作為動(dòng)態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營(yíng)獲得收益，需要依托于地段價(jià)值和經(jīng)營(yíng)特色； 差異2：商業(yè)性更強(qiáng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理水平要求提高；

　　差異3：商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有40年；

　　差異4：繳納的費(fèi)用不同。水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)；

　　差異5：后期的裝潢、經(jīng)營(yíng)、維護(hù)等費(fèi)用大；

　　差異6：商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)回報(bào)利潤(rùn)高，通常是住宅投資的2-4倍；

　　差異7：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與商家的合作聯(lián)合將是以后商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)。

　　商業(yè)地產(chǎn)是繼居住型物業(yè)之后更一層的投資境界。商業(yè)地產(chǎn)不是講概念，注重一下戶型和環(huán)境就能銷售，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值還跟所在地點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚相關(guān)。具體說(shuō)來(lái)，建什么業(yè)態(tài)、在何處建以及建成后的經(jīng)營(yíng)形式如何，都需要有一個(gè)科學(xué)的整體策劃、正確的功能定位。商鋪所代表的，不再只是一個(gè)鋪面，更多的是，隱藏在鋪面后面的無(wú)限獲利空間。 兵法云：“謀定而后動(dòng)”，在日趨發(fā)展成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，樓盤要想賣得好，前期的策劃就必須做到位。房地產(chǎn)策劃是一種高層次的投資咨詢活動(dòng)，它的基本職責(zé)就是要幫助投資者正確選擇投資方向，做好市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，并采用適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷推廣組合策略，以實(shí)現(xiàn)理想的投資目標(biāo)。

　　好的策劃離不開(kāi)前期調(diào)研，只有了解市場(chǎng)才能更好的做好市場(chǎng)。我們只有準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)，創(chuàng)造出符合市場(chǎng)定位，滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，才能使我們的產(chǎn)品在激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)浪潮中站穩(wěn)腳跟。

　　我們通過(guò)對(duì)江陽(yáng)商貿(mào)城宏觀環(huán)境以及方地產(chǎn)市場(chǎng)的初步調(diào)研，得出了一些我們對(duì)商業(yè)物業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法和觀點(diǎn)以及對(duì)本項(xiàng)目的理解和建議，但這只是彼此之間所有工作的初次嘗試，我們將在此基礎(chǔ)上與貴司密切溝通和交流，希望將我們的合作不斷深化下去。

　　隨著麗水灣項(xiàng)目各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，同時(shí)依托政府政策的利好改變、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性變化，本項(xiàng)目即將進(jìn)入緊張的開(kāi)工及開(kāi)盤準(zhǔn)備工作。我們?cè)趯?duì)麗水灣保持信心的同時(shí)，也應(yīng)該隨時(shí)做好迎接市場(chǎng)挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備，下面我們就項(xiàng)目的整合推廣與市場(chǎng)營(yíng)銷做出定性定量的安排，而且我們將預(yù)留調(diào)整和補(bǔ)充的空間，從而保證高速高效高質(zhì)地完成麗水灣的銷售與服務(wù)工作。

　　首先，衷心感謝貴司對(duì)敝司的支持和信任，為我們提供一個(gè)可以充分發(fā)揮的機(jī)會(huì)。在此，謹(jǐn)祝我們合作愉快，項(xiàng)目的銷售成績(jī)可以寫(xiě)上精彩的一頁(yè)！

　　就天奧的銷售策劃工作，我們本著一貫認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，就項(xiàng)目的實(shí)際情況，結(jié)合最新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，力求為本項(xiàng)目找到最佳的策劃方案，為貴司贏取最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

　　本營(yíng)銷推廣企劃方案三大部分構(gòu)成：

　　對(duì)天奧所在的市場(chǎng)分析、消費(fèi)群研究，以及認(rèn)識(shí)項(xiàng)目本身

　　——認(rèn)識(shí)市場(chǎng)·認(rèn)識(shí)自己

　　依據(jù)市場(chǎng)及目標(biāo)消費(fèi)群的需求，擬定我們?cè)诋a(chǎn)品、價(jià)格、主題概念上的競(jìng)爭(zhēng)力

　　——為他們需求而打造的產(chǎn)品

　　對(duì)項(xiàng)目整體推廣的'主線擬定、媒體選擇、并作出前期階段性部署

　　——讓他們選擇天奧的載體

　　希望本報(bào)告能夠提供關(guān)于天奧的若干核心思路和關(guān)鍵內(nèi)容。本報(bào)告力求對(duì)天奧理念全面整體地理解；

　　在此基礎(chǔ)上系統(tǒng)連續(xù)思考，包括細(xì)分、延伸、深化和整合；

　　盡量著眼于具有一定高度和扎實(shí)深度，并具有較強(qiáng)可實(shí)施及可操作性；

　　本報(bào)告力求能透徹理解、創(chuàng)意思考、完整論述、嚴(yán)密依據(jù)、整體突破，具較強(qiáng)可實(shí)施操作性。 現(xiàn)在我們立即延伸本報(bào)告相關(guān)內(nèi)容。

　　致泰華地產(chǎn):

　　非常榮幸接受貴司委托，為貴司項(xiàng)目提供我司的專業(yè)服務(wù)。

　　通過(guò)對(duì)貴司該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的理解，我司認(rèn)為這是一個(gè)值得我司傾注熱情與智慧為之服務(wù)的高質(zhì)素項(xiàng)目，同時(shí)，我司對(duì)具有如此前瞻目光締造該項(xiàng)目的您和您的團(tuán)隊(duì)表示由衷的敬意，你們對(duì)項(xiàng)目高品質(zhì)的追求將激發(fā)我們對(duì)該項(xiàng)目高品質(zhì)營(yíng)銷的熱情。

　　根據(jù)目前我們對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境和項(xiàng)目地塊的了解，結(jié)合綜合的市場(chǎng)調(diào)研，我們認(rèn)為，寶安房地產(chǎn)整體發(fā)展水平亟待新的大飛躍，我們相信，通過(guò)貴司的 支持結(jié)合我司的專業(yè)服務(wù)，有望成為這次大飛躍的成功起跳者。

　　對(duì)于貴司項(xiàng)目推廣之強(qiáng)大信心，建立在我司七年來(lái)深港兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)的摔打。作為資深的專業(yè)地產(chǎn)廣告公司，我們具有多樣化的樓盤推廣經(jīng)驗(yàn)，如羅湖“樓王”《長(zhǎng)豐苑》《百仕達(dá)花園》香港巡回展銷深圳十大明星樓盤《海洋之心》和《長(zhǎng)城盛世花園》《世紀(jì)村》等大型樓盤的全程代理推廣，為我們操作本項(xiàng)目提供堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。

　　我們有理由相信，在本項(xiàng)目卓越品質(zhì)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我司專業(yè)熱情的廣告代理服務(wù)，本項(xiàng)目一定能取得預(yù)料的成功。