商業(yè)地產策劃營銷推廣方案

　　鳳凰新天地

　　FengHuangXintiandi

　　策劃方案

　　Phoenix planning program

　　一、市場調研分析

　　1、調查概況

　　2、調查分析結果

　　二、SWOT分析

　　1、優(yōu)勢（strengths）

　　2、劣勢（weaknesses）

　　3、機會（opportunities）

　　4、威脅（threats）

　　三、項目定位

　　1、建筑部分

　　2、功能部分

　　3、建筑內部空間組織

　　4、建筑環(huán)境定位

　　5、街區(qū)功能定位

　　6、目標客戶定位

　　7、物業(yè)服務定位

　　四、品牌形象塑造

　　五、營銷戰(zhàn)略

　　六、營銷推廣策略

　　七、價格策略

　　目錄

　　八、銷售系統(tǒng)規(guī)劃

　　九、后期運營管理

　　<一> 調查時間

　　<二> 調查方法

　　一、市場調研分析 20XX年7月18日——20XX年7月22日

　　采用問卷調查和問詢調查結合

　　<三> 調查目的

　　分析哈密市商業(yè)環(huán)境及大十字商業(yè)街目標客戶購買行為及心態(tài)，為項目定位及營銷推廣提供客觀依據(jù)。

　　<四> 調查范圍

　　哈密市主要商業(yè)市場

　　<五> 調查項目

　　1、哈密市商業(yè)宏觀經濟環(huán)境

　　2、哈密市商業(yè)形態(tài)

　　3、哈密市經營商戶

　　4、競爭物業(yè)狀況

　　5、大十字商業(yè)街意向客戶購買行為

　　<六> 調研分析結果

　　一、哈密市商業(yè)宏觀經濟環(huán)境分析

　　1、人口少、收入低、消費能力有限

　　哈密地區(qū)面積16.5萬平方公里，轄區(qū)人口35萬，其中市區(qū)面積8.5萬平方公里，人口15.6萬，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費水平較低，消費能力有限。

　　2、缺乏產業(yè)支撐，經濟發(fā)展緩慢

　　哈密市產業(yè)主要依賴礦產、鐵路及農業(yè)，在整個產業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產業(yè)均不發(fā)達，且缺乏有力的經濟增長點，經濟發(fā)展緩慢，制約了商業(yè)的發(fā)展。

　　3、旅游消費不足

　　每年來哈密的外來人口高達十幾萬，但多數(shù)以民工居多，由于消費水平較低，對商業(yè)的貢獻率極低，而對商業(yè)貢獻率較高的旅游人數(shù)，所占比例相對較低，每年僅3—5萬

　　人，對商業(yè)的貢獻相對有限。

　　4、各商業(yè)市場缺乏亮點，差異性不強

　　哈密市商業(yè)格局缺乏亮點，雷同性極強，未能針對細分市場建立起一些有特點的專業(yè)市場，差異性不強導致市場間競爭激烈，每家商業(yè)市場均未能形成自己的優(yōu)勢，缺乏長遠發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　二、哈密市商業(yè)形態(tài)分析

　　1、商業(yè)集中度高，缺乏發(fā)展空間

　　哈密市商業(yè)主要集中于以時代廣場為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū)。

　　在商業(yè)形態(tài)方面，以時代廣場為中心形成了以領先、新世紀、地下街及沿街品牌店構成的，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產品、文化用品、副食品等數(shù)十類品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū)，商品零售額占據(jù)哈密市場的70%以上。

　　在時代廣場周邊，還形成了以豐茂市場、新豐市場和工人廣場三大市場構成的中低檔商品集貿市場，這三大市場依靠較低的產品價格和與市中心相鄰的優(yōu)勢，與商場及品牌店形成互補效應，吸引著不同的`客戶群。

　　以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優(yōu)勢，形成了以天馬市場，溫州商貿城、綠洲建材市場、萬風家俬、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場構成的集貿市場的商業(yè)形態(tài)，主要經營小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。

　　從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長點，人均消費水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。

　　2、商場、集貿市場、品牌店及超市構成哈密市四種主要商業(yè)形態(tài)。

　　哈密市的消費主要集中于商場，集貿市場，其中商場和品牌店主要經營中高檔商品，集貿市場主要經營中低檔商品，超市多為一些便民店，經營日用百貨、食品等，從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強，競爭激烈，特色專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

　　3、商戶忠誠度低，流動性強

　　由于哈密市商業(yè)雷同性強，缺乏差異性，未能形成自己市場的競爭優(yōu)勢，因此當新的市場出現(xiàn)時，立即出現(xiàn)大量商戶的流動現(xiàn)象，新的市場只需借助價格杠桿和一些炒作，