商品房買賣合同作為不動產買賣合同的主要類型，具有如下法律特征：

　　1、標的物在法律上呈現出復雜的形態(tài)。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且還包括建筑物和小區(qū)的公用設施、設備的所有權或使用權。

　　2、標的物所有權的轉移以登記為成立條件。我國《合同法》第一百三十三條規(guī)定，標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。《物權法》第九條規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　3、行政干預強烈。由于土地房屋類不動產價值巨大，對國計民生影響很大，國家對房地產行政監(jiān)管相對較為嚴格。如國家實行登記制度、推行合同示范文本、實行限購政策等。

　　商品房買賣合同無效的.幾種情形：

　　1、出賣人主體不當導致的合同無效。

　　包括兩種情況：一是，出賣人不具備開發(fā)主體資格;二是，出賣人沒有銷售資格。前一種情況主要表現為出賣人沒有開發(fā)經營房地產的權利能力和行為能力，換句話說就是沒有房地產開發(fā)經營的經營范圍;后者主要是指房地產開發(fā)企業(yè)針對到特定的樓盤，沒有相應的銷售資格。如：開發(fā)企業(yè)在沒有達到法定的售房條件下，為解決資金問題，私下銷售房屋等等。

　　2、買受人主體不當導致的合同無效。

　　這種情況主要是買受人沒有訂立合同的權利能力和行為能力。如：不符合國家限購政策。

　　3、出賣人故意隱瞞所售房屋抵押的事實。

　　出賣人因實有資本少達不到法律規(guī)定的商品房預售條件，為了融資往往采用兩個途徑：一是，將在建工程抵押給銀行，然后與銀行協商，由該銀行辦理商品房按揭，雙方約定開發(fā)商收取的買受人首付款直接歸還開發(fā)商在銀行的貸款。這樣一來，開發(fā)商出售給買受人的房屋是設定了抵押權的不完整產權。如果開發(fā)商不能歸還銀行的貸款，銀行可以行使抵押權人的權利。到頭來受損失的還是購房者;二是，由施工單位墊資施工到可以預售的條件，然后開發(fā)商通過收取首付購房款，以此支付工程款。如開發(fā)商不能按"陰合同"支付施工單位工程款，施工單位可以運用法律規(guī)定的"工程價款優(yōu)先受償"權，對工程實施法律規(guī)定的優(yōu)先司法拍賣、執(zhí)行權，最后受損失的還是購房者。對此，最高法院司法解釋規(guī)定，開發(fā)商如果將所銷售的房屋抵押，并且隱瞞該事實，購房者可以請求法院確認合同無效，并且要求開發(fā)商承擔一倍的賠償。

　　4、出賣人將拆遷安置房屋予以銷售。

　　出賣人因利益驅使，將用于安置被拆遷人的房屋銷售給其他購房者。到履行拆遷協議書的安置時，往往采用變更原協議書的產權調換安置方式，要求被拆遷人接受貨幣補償，或者異地安置。對此，最高法院司法解釋規(guī)定，對于這種情況，買受人可以請求法院確認合同無效，并要求開發(fā)商給予一倍的經濟賠償。

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