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小產權房買賣弊端與合同范本

合同 時間:2021-08-31 手機版

  買小產權房的弊端

小產權房買賣弊端與合同范本

  (一)法律效力

  “小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況:

  對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣,該房屋買賣合同認定有效。

  對于將房屋出售給本鄉以外的人員的,如果取得有關組織和部門批準的,可以認定合同有效。

  對于將房屋出售給本鄉以外的人員,未經有關組織和部門批準,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應作無效處理。

  (二)房產轉讓

  “小產權房”拿不到正式的房產證,因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權,沒有所有權。

  根據《中華人民共和國土地管理法》的規定,小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售,即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

  (三)政策風險

  購買在建小產權房時,購房人與開發商簽訂合同并交付房款后,如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目,可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。

  購房后如果遇到國家征地拆遷,由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權,購房人并非合法的產權人,所以無法得到對產權進行的拆遷補償,而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。

  (四)監管缺位

  鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束,開發建設的監管存在缺位,對購房者的利益有一定的影響。同時,開發單位的資質沒有,房屋質量和房屋售后保修難以保證。

  小產權房有法律風險和政策風險,一般情況下也是不合法的。因而,廣大購房者在購買之前應該考慮風險,最好不要去買這類房產,容易帶來糾紛。但是,如果已經購買了小產權房的,則為了維護自身權益,可以采用以下的方法,如果具體過程中碰到法律難題,要及時向專業的房地產律師尋求幫助。

  如果已經購買了小產權房,因國家不會發放產權證,這將導致以后對購房者一系列不利的后果。應該如何最大程度來維護小產權房購買者的合法權益呢?根據不同的情況,購房者可以采用的措施如下:

  1、如果已簽了合同但尚未取得產權證明,并且該房屋系在集體土地上建設,且購房者非當地居民,鑒于可能的政策風險和法律風險,可以請求解除合同并退回已支付的購房款,這是最直接的方法。

  2、如果購買了當地居民的農民房或從他人手上購買了有產權證明的“紅證房”,房款已經支付且已經入住,但無法辦理過戶的,則要視具體情況而定。

  3、如果已經購買了集體土地上建造的房屋并取得了當地鄉政府頒發的產權證明或土地使用證明的',可以自己居住或者出租,或者出售給有當地戶口的居民。

  4、如果是在建的集體建設用地上的商品住宅項目,在委托專業機構評估市場風險和法律風險之后,則應當按照現有的土地管理規范,完成土地征用手續,并按照商品住房項目的規定手續報批,采取可能的補救措施。

  買賣合同范本

  ________(以下簡稱甲方)與_________(以下簡稱乙方),雙方茲就買賣_________事宜,訂立本契約,條款如下:

  一、買賣標的:

  _________。(注明品名、規格、數量、地點、產地、性質、用途等)

  二、價款:

  單價_________元,總金額_________元。

  三、交貨:

  1.交貨時間:乙方應于訂約后_________內按甲方指定的地點、組數如期送達。

  2.交貨地點:甲方所在地或其所指定的地點。

  3.交貨方式:_________。

  四、驗收:

  甲方或其指定受領人于受領第一條的標的后,應及時驗收。如有瑕疵,應于受領后七天內以書面通知乙方更換,逾期乙方不負瑕疵擔保責任。

  五、付款:

  1.付款方式:甲方將所開出的發票和貨款一次付給乙方。

  2.付款期限:甲方預付_________元,余款自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日交付,每月_________日前各支付_________元。

  六、其他費用:

  原則上運送費、包裝費由乙方負擔。如果甲方所指定送貨地點不在_________界內,按實際里程數每公里_________元酌收運送費用。

  七、擔保:

  擔保人須對乙方保證,甲方能夠按期支付價金,當甲方不能履行時由其對乙方連帶賠償責任。

  八、違約責任:

  1.標的物經驗收不符合第一條要求的,甲方有權要求補足、換貨或退貨。

  2.標的物不符合質量標準的,甲方有權要求退貨,并要求賠償損失。

  3.一方遲延交貨或遲延支付價款的,應每日按照遲延部分價款_________%的標準向對方支付違約金。

  4.其他:_________。

  九、聲明及保證:

  (一)甲方:

  1.甲方為一家依法設立并合法存續的企業,有權簽署并有能力履行本合同。

  2.甲方簽署和履行本合同所需的一切手續_________均已辦妥并合法有效。

  3.在簽署本合同時,任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

  4.甲方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成,本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。

  (二)乙方:

  1.乙方為一家依法設立并合法存續的企業,有權簽署并有能力履行本合同。

  2.乙方簽署和履行本合同所需的一切手續_________均已辦妥并合法有效。

  3.在簽署本合同時,任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對乙方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

  4.乙方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成,本合同的簽署人是乙方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。


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