《物業管理條例》三十問

　　大家對《物業管理條例》了解多少呢?那么，下面是小編給大家整理的關于《物業管理條例》三十問，希望對大家有幫助。

　　1、什么是物業管理?為什么要制定《物業管理條例》?

　　物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，故制定《物業管理條例》。

　　2、《物業管理條例》是一部怎么樣的法規?其分步施行有什么意義?

　　《物業管理條例》(國務院令第379號，以下簡稱《條例》于2003年6月8日頒布，自2003年9月1日起施行。

　　《條例》是我國第一部物業管理行政法規。

　　2007年8月26日，國務院發布第504號令，對《物業管理條例》進行了修訂，將部分條款作了修改，并根據《物權》法的有關規定，將原來所稱的“物業管理企業”改稱“物業服務企業”，“業主臨時公約”改稱“臨時管理規約”，“業主公約”改稱“管理規約”。

　　3、如何理解物業管理中的基本概念——物業、業主?

　　物業，指的是房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地。房屋的所有權人為業主。需要注意的是，將業主定義為“房屋所有權人”，并沒有排除業主對與房屋相配套的設備、設施和相關場地擁有的相關權利。

　　4、如何認定業主的身份?

　　依法登記取得或者根據《物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

　　基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

　　5、物業管理活動由哪些機關負責管理監督?

　　國務院建設行政主管部門(即建設和住房保障部)負責全國物業管理活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　這里所稱“房地產行政主管部門”是一個籠統和靈活的稱呼，各地房地產行政主管部門的名稱或設置并不完全相同。

　　6、什么是物業管理區域?

　　物業管理區域是指只成立一個業主大會、相對獨立的、并由一個物業服務企業實施統一物業管理的區域。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　7、什么是建筑物區分所有權?為什么要對建筑物區分所有權?

　　建筑物區分所有權，是指根據使用功能，將一棟建筑物于結構上區分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對其專有部分的專有權與對共用部分的共有權的結合。

　　建筑物區分所有權的出現，主要是現代社會大量高層或多層樓房的出現帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現，在城市已形成了很多的住宅小區，一棟樓通常為眾多用戶、住戶所有，這就需要對建筑物區分所有權。因此，《物權法》適應現實的要求，確立了我國的建筑物區分所有權，即：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”

　　8、業主的建筑物區分的專有部分包括哪些?業主對專有部分享有哪些權利?

　　建筑物內的住宅、經營性用房等一般屬于建筑物區分的專有部分，建筑區劃內符合下列條件的房屋(包括整棟建筑物)，以及車位、攤位等特定空間，也應當認定為業主的建筑物區分的專有部分：

　　具有構造上的獨立性，能夠明確區分;

　　具有利用上的獨立性，可以排他使用;

　　能夠登記成為特定業主所有權的客體。

　　規劃上專性于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為專有部分的組成部分。

　　業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

　　9、業主的建筑物區分的共有部分包括哪些?業主對共有部分享有哪些權利?

　　一般認為，建筑區劃內的以下部分，應當認定為業主的建筑區分的共有部分：

　　(1)建筑的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備、避難層、設備層或者設備間等結構部分;

　　(2)其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場及設施等。

　　建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

　　業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權利，同時承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

　　10、業主轉讓建筑物區分的專有部分時，共有部分如何處理?

　　業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

　　11、建筑區劃內的道路、綠地、公共場所等，如何歸屬?

　　建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

　　12、建筑區劃內的車位、車庫如何歸屬?

　　建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的.需要。車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。但是，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

　　建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合“應當首先滿足業主的需要”的規定。