上海市房地產(chǎn)登記條例有哪些特點
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新修訂的《上海市房地產(chǎn)登記條例》將于2009年7月1日正式實施。該條例是在1995年頒布的《上海市房地產(chǎn)登記條例》(以下簡稱《條例》)基礎(chǔ)上的第二次修訂。本次修訂是為適應(yīng)《中華人民共和國物權(quán)法》實施的需要，對原《條例》中與《物權(quán)法》不一致的內(nèi)容進行了補充、修改和完善。新《條例》的實施將進一步規(guī)范房地產(chǎn)登記行為，更好地依法維護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。新條例主要特點是：
一、堅持“四個一”，服務(wù)社會公眾
去年10月本市實施了政府機構(gòu)改革，原市房屋土地資源管理局的職能由上海市住房保障和房屋管理局、上海市規(guī)劃和國土資源管理局分別承擔(dān)。因此，修訂后的《條例》規(guī)定，本市房地產(chǎn)登記管理工作由兩個局共同負責(zé)。本市房地產(chǎn)登記的日常工作仍由上海市房地產(chǎn)登記處負責(zé)。區(qū)縣房屋、土地行政管理部門協(xié)助市房屋、土地行政管理部門對區(qū)、縣房地產(chǎn)登記工作實施監(jiān)督管理。
盡管房屋、土地管理職能分離，但根據(jù)《物權(quán)法》確立的統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度，以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一體保護、方便老百姓辦事的角度考慮，新《條例》仍堅持“四個一”，保證了房地產(chǎn)登記工作的連續(xù)性，即：
“一個窗口對外”——為了方便當事人辦理登記，新《條例》繼續(xù)保留原《條例》的規(guī)定，由市房地產(chǎn)登記處委托區(qū)縣房地產(chǎn)登記處具體辦理房地產(chǎn)登記事務(wù)。申請人應(yīng)當?shù)椒康禺a(chǎn)所在的區(qū)縣房地產(chǎn)登記處辦理房地產(chǎn)登記。
“一本權(quán)證”——新《條例》明確本市繼續(xù)頒發(fā)房地合一的產(chǎn)權(quán)證書。由上海市規(guī)劃和國土資源管理局、上海市住房保障和房屋管理局頒發(fā)，并依法按照各自的職能承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。上海市房地產(chǎn)登記處繼續(xù)負責(zé)抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記以及其他與房地產(chǎn)權(quán)利有關(guān)的事項的登記，發(fā)放房地產(chǎn)登記證明，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
“一個業(yè)務(wù)標準”——繼續(xù)保留全市房地產(chǎn)登記統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范，保證全市各類房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)標準化和一致性;
“一個信息系統(tǒng)”——繼續(xù)保留全市一個房地產(chǎn)登記系統(tǒng)，保證全市房地產(chǎn)登記統(tǒng)一操作、信息完整。
因此，盡管機構(gòu)改革，但新《條例》實施，對于老百姓申請辦理各類房地產(chǎn)登記不會造成不便。
二、與《物權(quán)法》銜接，確保依法依規(guī)
在新《條例》修訂過程中堅持依法依規(guī)的原則。嚴格依據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等一系列法律法規(guī)規(guī)定，修訂了與《物權(quán)法》規(guī)定不一致的條款。修訂的主要內(nèi)容有：1、根據(jù)《物權(quán)法》第十二條，明確了登記機構(gòu)的職責(zé)，并對“要求申請人補充材料”和“實地查看”的.情形作了進一步細化，以便于操作。2、根據(jù)《物權(quán)法》第十四條，把登記日由“受理日”修改為記載之日。3、補發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證和登記證明增加了刊登滅失、遺失聲明的公告程序。4、按份共有人處分房地產(chǎn)份額的，可單獨提出登記申請，但應(yīng)當提供其他按份共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。5、對更正登記和異議登記的申請主體、時限和效力作了相應(yīng)修改。6、根據(jù)《物權(quán)法》第十四章，對地役權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、變更、注銷登記作了明確規(guī)定。7、根據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，修改了預(yù)告登記的申請人、登記效力和時效等。8、根據(jù)《物權(quán)法》對登記條例部分條文的文字進行了相應(yīng)修改，如“土地使用權(quán)”調(diào)整為“建設(shè)用地使用權(quán)”、“登記冊”修改為“登記簿”、“他項權(quán)利”修改為“抵押權(quán)和地役權(quán)”。
三、明確登記基本單元，維護合法權(quán)益
以往由于缺少對房地產(chǎn)登記基本單元的相關(guān)規(guī)定，出現(xiàn)了開發(fā)商擅自分割宗地開發(fā)建設(shè)，或不按照規(guī)劃批準的原始設(shè)計擅自將商場、辦公樓分割成若干單位出售產(chǎn)權(quán)，并要求登記機構(gòu)辦理登記的現(xiàn)象，容易產(chǎn)生糾紛和矛盾。新《條例》對房地產(chǎn)登記的最小單元加以了規(guī)范，明確了土地登記以宗地為基本單元。宗地是土地權(quán)屬界線封閉的地塊或空間，其確定的依據(jù)是建設(shè)用地批準文件。今后，對經(jīng)登記的建設(shè)用地使用權(quán)因為分期開發(fā)等原因需要分割為幾個基本單元進行登記的，必須滿足三個條件方可登記。一是分割后的各部分都應(yīng)當滿足土地權(quán)屬界線封閉的要求，即符合土地登記基本單元的要求;二是對部分樓盤已經(jīng)銷售的分期開發(fā)項目，因分割將導(dǎo)致權(quán)利范圍變化，故必須征得全體權(quán)利人同意;三是地塊分割須經(jīng)土地管理部門審批。
因此，新《條例》的實施將杜絕一些企業(yè)、部門擅自改變宗地范圍、任意分割房屋，侵犯老百姓合法權(quán)益的行為，進一步規(guī)范建設(shè)用地的合法使用，切實維護權(quán)利人的合法權(quán)益。
四、新增規(guī)劃土地核驗，規(guī)范土地開發(fā)
以往在新建房屋所有權(quán)初始登記時，僅要求申請人提供質(zhì)檢部門的建筑工程質(zhì)量監(jiān)督竣工驗收備案報告，對建設(shè)單位是否依法用地和履行出讓合同、劃撥決定書的情況沒有專門的核查要求，因此有時會發(fā)生小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)不到位、建設(shè)單位擅自改變、不按規(guī)定要求開發(fā)等情況。根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)[2008]3號)要求，建設(shè)用地依法用地和履行出讓合同、劃撥決定書的情況，將作為建設(shè)項目竣工驗收的一項內(nèi)容。據(jù)此，新《條例》規(guī)定在房屋所有權(quán)初始登記申請人提交的“竣工驗收證明”中應(yīng)包括規(guī)劃土地管理部門對依法依約用地狀況的檢查核驗意見，如沒有規(guī)土部門核驗意見將不予登記。這項規(guī)定既體現(xiàn)了新《條例》對權(quán)利人合法權(quán)益的保護，又是集約節(jié)約用地、實行最嚴格的土地管理制度的具體措施。
五、加強土地調(diào)查，確保登記準確性
《條例》明確：在建設(shè)用地使用權(quán)初始登記時，當事人需提交土地勘測報告。該報告是登記機構(gòu)確定使用權(quán)范圍、面積的依據(jù)。為確保土地登記的準確性，切實保障當事人的合法權(quán)益，市、區(qū)縣土地管理部門將加強對土地調(diào)查的管理，并明確土地勘測報告須由具有資質(zhì)的專業(yè)土地調(diào)查機構(gòu)出具，報經(jīng)土地管理部門確認方為有效。
六、確定新老條例的銜接，保證工作不斷
《條例》確定了新老條例的銜接方法，明確《條例》施行前依法頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明繼續(xù)有效，確保全市房地產(chǎn)登記工作的連續(xù)性。同時，還明確凡2009年6月30日已受理但尚未完成審核的房地產(chǎn)登記申請，根據(jù)2002年的原條例辦理;2009年7月1日起受理的房地產(chǎn)登記申請，根據(jù)新《條例》辦理，從而保證了房地產(chǎn)登記工作不斷不亂。
七、積極探索研究，全面保護土地權(quán)益
《條例》中關(guān)于土地登記僅指建設(shè)用地使用權(quán)登記，而土地登記的范疇還應(yīng)包括集體土地所有權(quán)、農(nóng)村宅基地、農(nóng)用地使用權(quán)的登記。由于這些土地的登記具有一定的特殊性，難以適用一般的房地產(chǎn)登記規(guī)則。因此新《條例》明確包括農(nóng)村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登記辦法將另行規(guī)定。按照黨中央十七屆三中全會的決議，以及市委、市政府今年的工作要求，要推進農(nóng)村土地制度改革，建立城鄉(xiāng)一體的土地管理模式，農(nóng)村土地的確權(quán)發(fā)證是基礎(chǔ)。下階段土地管理部門將積極探索研究，根據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》、《土地登記辦法》等法律法規(guī)，在試點的基礎(chǔ)上制訂有關(guān)的集體土地所有權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)、農(nóng)村宅基地的登記辦法，進一步完善土地登記體系，全面保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益。
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