上海市物業管理條例2015

　　發文單位：上海市人大常委會

　　文　　號：上海市人大常委會公告第40號

　　發布日期：2004-8-19

　　執行日期：2004-11-1

　　生效日期：1900-1-1

　　第一章　總則

　　第二章　業主及業主大會

　　第三章　物業管理服務

　　第四章　物業的使用與維護

　　第五章　法律責任

　　第六章　附則

　　第一章　總則

　　第一條　為了規范住宅物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和其他有關法律、行政法規，結合本市實際情況，制定本規定。

　　第二條　本市行政區域內住宅物業管理、使用及其監督管理，適用本規定。

　　第三條　本規定所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理)，是指住宅區內的業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　本規定所稱業主，是指房屋的所有權人。

　　本規定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際使用人。

　　本規定所稱物業管理企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業服務的企業。

　　第四條　上海市房屋土地資源管理局(以下簡稱市房地資源局)負責全市物業管理的監督管理工作;區(縣)房地產管理部門負責本轄區內物業管理的監督管理工作。

　　有關行政管理部門按照各自職責，協同實施本規定。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責協調物業管理與社區建設之間的關系。

　　第二章　業主及業主大會

　　第五條　新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但該住宅區內已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

　　建設單位在申請辦理住宅建設工程規劃許可證的同時，應當向區(縣)房地產管理部門提出劃分物業管理區域的要求。區(縣)房地產管理部門應當按照本條第一款的規定劃分物業管理區域，并在地籍圖和房地產登記冊上注記。

　　尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，區(縣)房地產管理部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)，按照本條第一款的規定，結合當地居(村)民委員會的布局劃分物業管理區域，并在地籍圖和房地產登記冊上注記。

　　第六條　業主在物業管理中，除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外，還有權提議召開首次業主大會會議，有權推選業主代表，并享有被推選權。

　　業主在物業管理中，應當履行國務院《物業管理條例》規定的義務。

　　業主應當通過建設單位、物業管理企業或者直接向業主委員會提供聯系地址、通訊方式。

　　第七條　業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。

　　一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。

　　第八條　物業管理區域符合本規定第七條第二款所列條件之一的，建設單位應當書面報告區(縣)房地產管理部門，并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料;建設單位未及時書面報告的，業主可以向區(縣)房地產管理部門提出成立業主大會的書面要求。

　　區(縣)房地產管理部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求后，應當和街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織業主推薦產生業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)成員。

　　籌備組由業主代表組成，其成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內書面公告。

　　籌備組自成立之日起三十日內，在區(縣)房地產管理部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導下，應當召開首次業主大會會議。

　　第九條　業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的住宅套數計算，每套計一票。住宅區內的非住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的物業建筑面積計算，每滿一百平方米計一票;不足一百平方米有單獨房地產權證書的，可與其他業主合并計票，每滿一百平方米計一票。單個業主在首次業主大會會議上所持的投票權，最高不超過全部投票權的百分之三十。

　　首次業主大會會議通過的議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權的確定方法、業主小組的設立、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

　　第十條　業主大會除履行國務院《物業管理條例》規定的職責外，還可以決定業主委員會的工作經費、撤銷業主小組不適當的決定。

　　第十一條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議，也可以由業主決定以其他方式推選業主代表參加業主大會會議。業主大會會議以業主代表參加的形式召開的，到會業主代表應當能夠代表物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主。

　　業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。

　　召開業主大會會議，籌備組或者業主委員會應當事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地區(縣)房地產管理部門和居(村)民委員會，邀請區(縣)房地產管理部門和居(村)民委員會派代表參加，并認真聽取區(縣)房地產管理部門和居(村)民委員會的意見、建議。