徐州市住宅小區物業管理條例

　　為了規范物業管理活動，提高居民的居住質量，維護物業管理各方的合法權益，制定了徐州市住宅小區物業管理條例，下面是條例的詳細內容，歡迎大家閱讀。

　　徐州市住宅小區物業管理條例

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理活動，提高居民的居住質量，維護物業管理各方的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律法規，結合本市實際情況，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內住宅小區物業的使用、維護、服務及其監督管理，適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條 市、縣(市)、區房產管理部門是物業管理工作的行政主管部門(以下簡稱物業主管部門)。

　　市、縣(市)、區人民政府相關部門按照各自職責，共同做好物業管理的有關監督管理工作。

　　第四條 各縣(市)、區人民政府應當建立由本行政區域內的房產主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題。

　　街道辦事處(鎮人民政府)具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系。社區居(村)民委員會應當予以協助和配合。

　　業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛，應當納入人民調解委員會工作范疇。

　　第五條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規范從業行為，促進誠信經營，加強物業服務企業從業人員培訓，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

　　第二章 業主、業主大會與業主委員會

　　第六條 房屋的所有權人為業主。

　　業主應當依照法律、法規和管理規約行使權利、履行義務。

　　物業管理區域內的全體業主組成業主大會。

　　第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會，選舉產生一個業主委員會。

　　業主大會和業主委員會，按照法律、法規規定履行職責，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第八條 物業管理區域內，交付滿一年或者已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的，應當召開首次業主大會會議。

　　建設單位應當在滿足上述條件之日起三十日內將法律、法規規定的籌備首次業主大會所需材料報送物業所在地街道辦事處、鎮人民政府。

　　街道辦事處(鎮人民政府)對符合條件的，應當在六十日內組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　首次業主大會會議籌備組應當在成立之日起六十日內按照法律、法規規定的程序召開首次業主大會會議。

　　第九條 籌備首次業主大會會議所需經費由建設單位承擔。

　　首次業主大會會議召開后，籌備組應當將籌備經費的使用情況向業主公布。籌備經費的結余部分納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

　　第十條 業主大會可以采取現場會議或書面、網絡等形式召開。

　　業主可以委托他人代理參加業主大會會議，但物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席會議。代理人參加業主大會會議時，應當出具業主書面授權委托書和本人身份證明。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

　　采用書面形式的，應當將會議內容送達全體業主或者其代理人;無法送達的，應當在住宅小區明顯位置公告。

　　需要投票表決的事項，表決意見應由業主本人或者其代理人簽名、或者網絡實名認證。街道辦事處、鎮人民政府或者其委托的社區居(村)民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。

　　第十一條 業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會委員人數應當為五至十一人的單數。

　　單位業主可以選派自然人參選業主委員會委員。

　　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第十二條 下列人員不能擔任業主委員會委員、候補委員：

　　( 一)業主本人、配偶及其直系親屬在為本住宅小區提供物業服務的企業或者機構任職的;

　　(二)承租方或者其代表人、業主的委托代理人。

　　鼓勵符合條件的社區居(村)民委會工作人員擔任所在住宅小區的業主委員會委員。

　　第十三條 經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。

　　業主委員會會議應有過半數的委員出席，業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔。

　　業主委員會會議作出的決定，必須經全體委員半數以上同意，并自作出決定之日起三日內在物業管理區域內公告。

　　業主委員會召開會議應當通知社區居(村)民委員會，社區居(村)民委員會可以派員列席。

　　第十四條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(四)監督管理規約的實施;

　　(五)通過上門催繳、在住宅小區顯著位置公示等形式，督促欠繳物業費的業主限期繳納;

　　(六)業主大會賦予的其他職責。

　　第十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內向物業所在地的縣(市)、區物業主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)備案。

　　業主委員會應當聽取業主和物業使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。

　　第十六條 業主委員會委員有下列情形之一的，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定終止其委員資格：

　　(一)以書面方式提出辭職請求的;

　　(二)侵害業主公共利益的;

　　(三)不繳納物業服務費等拒不履行業主義務的;

　　(四)利用委員身份謀取私利或不正當利益的;

　　(五)不適合繼續擔任業主委員會委員的其他情形。

　　業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員人數不足總數的二分之一或不能正常開展工作時，物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)應當組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。

　　第十七條 業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處(鎮人民政府)，按照規定組織換屆選舉。業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處(鎮人民政府)指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會。

　　業主委員會委員在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。