房地產項目增值稅征收管理暫行辦法

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房地產項目增值稅征收管理暫行辦法

　　國稅總局3月31日發布了《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》，下面為您介紹《辦法》全文內

　　房地產項目增值稅征收管理暫行辦法容。

　　第一章適用范圍

　　第一條根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)及現行增值稅有關規定，制定本辦法。

　　第二條房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用本辦法。

　　自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。

　　第三條房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規定的銷售自行開發的房地產項目。

　　第二章一般納稅人征收管理

　　第一節銷售額

　　第四條房地產開發企業中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

　　銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)

　　第五條當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

　　當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

　　當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

　　房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

　　支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的'土地價款。

　　第六條在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據。

　　第七條一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

　　第八條一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

　　房地產老項目，是指：

　　(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目;

　　(二)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

　　第九條一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

　　第二節預繳稅款

　　第十條一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

　　第十一條應預繳稅款按照以下公式計算：

　　應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

　　適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

　　第十二條一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

　　第三節進項稅額

　　第十三條一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進行劃分。

　　不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×(簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模)

　　第四節納稅申報

　　第十四條一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》)第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

　　第十五條一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

　　第五節發票開具

　　第十六條一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票。

　　第十七條一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。

　　第十八條一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。

　　第三章小規模納稅人征收管理

　　第一節預繳稅款

　　第十九條房地產開發企業中的小規模納稅人(以下簡稱小規模納稅人)采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

　　第二十條應預繳稅款按照以下公式計算：

　　應預繳稅款=預收款÷(1+5%)×3%

　　第二十一條小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

　　第二節納稅申報