什么是業主委員會章程

　　什么是業主委員會章程

　　業主委員會章程是指業主委員會必備的規定業主委員會組織及活動的基本規則的書面文件，是以書面形式固定下來的業主共同一致的意思表示。

　　業主委員會負責制定出業主委員會章程。業主委員會章程主要反映出業主委員會的宗旨，是規范業主委員會的行為、保障業主委員會達到其目的的原則性文件。

　　制定業主委員會章程是十分必要的。業主委員會章程是業主委員會作為一個組織的行為準則，是保障業主委員會正常開展工作，維護業主利益、實現管理目標的綱領性文件。合理完善的章程是業主委員會發揮作用的重要保證。從業主委員會籌備組成立起，就要制定業主委員會章程。章程必須經業主大會或業主代表大會審議通過后施行。

　　業主委員會章程的特點

　　作為業主委員會組織與行為的基本準則，業主委員會章程對業主委員會的成立及運作具有十分重要的意義，它既是業主委員會成立的基礎，也是業主委員會賴以生存的靈魂。業主委員會章程具有以下基本特征：

　　1.是業主委員會設立的最基本條件和最重要的法律文件

　　業主委員會章程是成立業主委員會的必備要件，也是業主委員會活動中所應遵循的原則。各地物業管理條例均要求設立業主委員會必須訂立業主委員會章程，業主委員會的設立程序以訂立章程開始，以設立登記結束。業主委員會章程是業主委員會對政府作出的書面保證，也是國家對業主委員會進行監督管理的主要依據。沒有章程，業主委員會就不能獲準成立。

　　2.是確定業主委員會權利、義務關系的基本法律文件

　　業主委員會章程一經有關部門批準即對外產生法律效力。業主委員會及其委員依章程享有各項權利，并承擔各項義務，符合業主委員會章程的行為受國家法律保護，違反章程的行為，就要受到干預和制裁。

　　3.是業主委員會實行內部管理和對外進行交往的基本法律依據

　　業主委員會章程規定了業主委員會組織和活動的原則及細則，它是業主委員會內外活動的基本準則。它規定的業主委員會及其委員的權利義務和確立的內部管理體制，是業主委員會對內進行管理的依據。同時，業主委員會章程也是業主委員會向全體業主表明信用和業主了解業主委員會組織和財產狀況的重要法律文件。

　　業主委員會章程的基本內容

　　1.業主委員會基本情況

　　業主委員會的基本情況主要包括業主委員會的名稱，一般是在哪一個物業管理區域就用該物業管理區域的名稱，一個物業管理區域應該只有一個業主委員會;業主委員會的辦公地址，即具體的辦公地點。

　　在這一部分，還應該明確業主委員會的宗旨。如，業主委員會是依法成立的為加強本區域內的物業管理，維護全體業主和非業主使用人的合法權益而自愿成立的管理組織。業主委員會宗旨是代表和維護本物業全體業主、非業主使用人的合法權益，保障物業的合理與安全使用，維護本物業區域內的公共秩序，創造整潔、優美、安全、舒適、文明的居住環境。

　　2.業主大會和業主代表大會

　　(1)業主大會和業主代表大會的成員組成

　　業主大會由物業管理區域內的全體居住和非居住房屋的業主組成。參加大會的業主身份認定，以物業權屬證書登記的人員為準;已訂立售房合同尚未領取物業權屬證書的，可以視為業主。物業權屬證書登記的業主或訂立售房合同的購房人超過1個的，應當推選1人參加業主大會。

　　業主代表大會成員由全體業主小組成員組成，業主小組成員人數超過100人的，由業主小組推選業主小組成員代表組成。

　　公房業主和開發商業主按擁有的物業建筑面積比例產生代表大會成員數，但最多不得超過全體成員的1/20。

　　(2)業主、業主代表投票權的計算

　　業主大會的業主投票權，居住房屋按套計算，每套1票;非居住房屋按物業建筑面積計算;100m^2以上的每100m^21票，100m^2以下有物業權屬證書的，每證1票。業主代表的投票權，每位成員1票。

　　(3)業主代表補選或調整

　　業主代表缺額時，應當予以補選;產生業主代表的物業建筑面積比例發生變化時，業主代表應予相應調整。

　　3.業主委員會的產生及其職責

　　業主委員會是由業主大會或業主代表大會選舉產生，代表全體業主行使物業管理權力的常設機構。業主委員會委員按業主大會或業主代表大會中各方代表的比例選舉產生，但公房業主和開發商業主所占有的比例最高不得超過業主委員會委員人數的1/2。業主委員會根據物業管理區域的規模由5～15名委員單數組成。業主委員會設主任1名，副主任1～2名。業主委員會主任在全體委員中選舉產生。業主委員會主任可以聘任秘書1名，負責處理本會日常事務。秘書可以是，也可以不是本會委員。

　　業主委員會應當依法履行職責，并督促全體業主遵守物業管理的法律、法規、規章、制度和業主公約;幫助物業管理企業實施本區域的物業管理，配合物業管理企業解決在實施管理服務中的重大問題;接受市和區縣物業管理部門的管理、指導，接受街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督，配合社區建設和管理。

　　業主委員會享有以下主要權利：①每年至少召集一次業主大會或業主代表大會，根據10%以上的業主要求可召開特別會議，業主委員會召集業主大會可采取會議或書面征求意見等形式。②采用公開招標或其他方式，聘請物業管理企業對本物業進行管理，并與其簽訂物業管理合同。③審議批準物業管理企業的年度管理計劃、年度費用概預算及決算報告，物業管理企業應定期向業主委員會報送收支賬目，接受監督，業主委員會對賬務處理有疑問的，可委托會計師事務所進行審計。④審議批準物業管理的收費標準和物業管理企業的'服務標準。⑤審議批準物業管理企業制定的物業管理規章制度。⑥檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。⑦對任何破壞、損害本物業業主利益的行為有制止和要求賠償的權利。⑧對個別業主違反業主公約或損害其他業主合法利益的行為，可代表全體業主提起訴訟。前面的第②、③、④、⑤項規定的事項，必須經業主大會或業主代表大會通過。