蘭州市物業管理條例草案

　　為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人居環境，促進社會和諧，修訂了蘭州市物業管理條例草案，下面詳細內容，歡迎大家閱讀。

　　蘭州市物業管理條例草案

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理活動，適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，按照合同約定或者業主通過自行管理等方式，對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第三條 市、縣(區)人民政府負責本行政區域內物業管理工作的領導和組織，制定扶持政策，鼓勵采用新技術、新方法提高服務水平，將物業服務納入現代服務業發展規劃，促進物業服務行業發展。

　　第四條 市房地產行政主管部門負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作。市物業管理機構具體負責本

　　市物業管理活動的日常監督管理。

　　市人民政府其他有關行政主管部門在各自的職責范圍內，負責物業管理活動的有關監督管理工作。

　　各縣(區)人民政府物業行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　第五條 物業行政主管部門應當開展物業管理法律、法規、規章以及相關政策的宣傳、培訓，建立物業服務企業及其管理人員誠信檔案，引導業主、物業服務企業依法行使權利、履行義務。

　　第六條 市物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務，推動物業管理行業健康發展。

　　第二章 業主大會、業主委員會和物業管理委員會

　　第七條 房屋所有權人為業主。

　　因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權變更、轉移登記的人，在物業管理中享有業主權利，承擔業主相應義務。

　　業主不得以放棄權利為由拒不履行業主義務。

　　第八條 物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

　　第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由全體業主組成。

　　業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。

　　第十條 交付使用的專有部分建筑面積達到物業管理區域內建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，開發建設單位應當在三十日內書面報告物業所在地的縣(區)物業行政主管部門。報告應當包括籌備首次業主大會會議所需的下列資料：

　　(一)物業管理區域證明;

　　(二)房屋及建筑面積清冊;

　　(三)建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證復印件;

　　(四)房屋建筑竣工驗收合格及附屬設施設備交付使用備案證明;

　　(五)物業服務用房配置證明;

　　(六)業主名冊;

　　(七)其他必要的文件資料。

　　開發建設單位未及時書面報告的，已交付專有部分百分之二十以上的業主可以聯名向物業所在地的縣(區)物業行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會會議的書面要求。

　　縣(區)物業行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政

　　府收到開發建設單位書面報告或者業主書面要求后，應當按照規定籌備召開首次業主大會會議。

　　第十一條 下列事項由業主大會決定：

　　(一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)選舉、更換業主委員會成員，決定業主委員會的任期;

　　(三)選聘和解聘物業服務企業;

　　(四)籌集和使用專項維修資金;

　　(五)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(六)確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

　　(七)改變共有部分的用途;

　　(八)利用共有部分進行經營以及經營收益的分配與使用;

　　(九)車位的設置、管理、收費等事項;

　　(十)批準業主委員會議事規則;

　　(十一)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用;

　　(十二)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;

　　(十三)法律、法規或者管理規約確定應當由業主共同決定的其他事項。

　　決定前款第四項、第五項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第十二條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，執行業主大會決定的事項，履行法律、法規規定的職責，接受業主的監督。

　　業主委員會由五至十一人的單數組成。業主委員會成員由業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。業主委員會會議應當有三分之二以上成員出席，作出的決定應當經全體成員過半數同意。

　　業主大會、業主委員會的決定，對全體業主具有約束力。

　　第十三條 業主大會每年至少召開一次會議，由業主委員會召集。

　　業主委員會不履行召集業主大會會議職責的，業主可以聯名請求物業所在地的縣(區)物業行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府協調督促召開業主大會會議。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定召集業主大會臨時會議：

　　(一)發生重大事故或者緊急事件，需要及時處理;

　　(二)百分之二十以上業主就物業管理共同事項提議;

　　(三)業主委員會成員缺額人數超過總人數三分之一，或者業主委員會主任辭職、離職，或者兩名以上業主委員會副主任辭職、離職;

　　(四)業主大會議事規則規定需要召開業主大會臨時會議的情形。

　　第十四條 業主委員會工作經費開支范圍、標準和業主委員會成員的工作津貼等，由業主大會決定。業主委員會應當每年向業主大會報告收支情況。

　　第十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業所在地的縣(區)物業行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并書面告知相關社區、村民委員會：

　　(一)業主大會成立和業主委員會選舉情況;

　　(二)業主委員會組成人員名單及其基本情況;

　　(三)管理規約、業主大會議事規則;

　　(四)業主大會會議記錄和會議決定。

　　第十六條 業主委員會應當建立接待制度，接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督。

　　業主委員會應當建立工作記錄制度，做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動以及物業管理中各項重要事項的記錄，并建立工作檔案。

　　業主委員會應當建立信息公開制度，及時公布物業服務合同簽訂和履行、管理規約實施、專項維修資金和公共收益的收支情況等重要事項。

　　第十七條 業主委員會任期屆滿九十日前，應當召集業主大會會議進行換屆選舉。

　　業主委員會任期屆滿未進行換屆選舉的，業主可以聯名請求物業所在地的縣(區)物業行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期進行換屆選舉;逾期不進行的縣(區)物業行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時協調組織業主召開業主大會會議，進行換屆選舉。

　　第十八條 業主大會會議選舉出新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業主共有的財物移交新一屆業主委員會。拒不移交的，新的業主委員會可以請求物業所在地的縣(區)物業行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府協助移交。

　　第十九條 業主大會、業主委員會應當配合所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府以及社區、村民委員會依法履行職責，并接受其指導和監督。

　　第二十條 業主委員會成員有下列情形之一的，經百分之二十以上業主或者業主委員會過半數成員書面提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

　　(一)不履行業主委員會成員職責，不履行業主義務且拒不改正的;

　　(二)侵犯其他業主合法權益的;

　　(三)在物業管理活動中謀取私利的;

　　(四)因其他原因不適合繼續擔任業主委員會成員的。

　　業主大會決定終止業主委員會成員資格以及業主委員會成員以書面形式向業主大會提出辭職請求的，應當補選。

　　第二十一條 有下列情形之一的住宅小區，可以成立物業管理委員會代行業主大會、業主委員會職責：

　　(一)不具備成立業主大會條件的;

　　(二)具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的縣級人民政府物業行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府反復指導，籌備兩次后仍不能成立的;

　　(三)業主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作，嚴重影響小區物業管理和諧穩定，需要調整或重新選舉業主委員會，經物業所在地的縣(區)物業行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府反復指導兩次后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。

　　第二十二條 物業管理委員會由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立，成員可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府、派出所、社區居(村)民委員會、開發建設單位、業主代表等組成。

　　物業管理委員會總人數應當為五到十一人的單數，其中業主代表應當不少于物業管理委員會人數的百分之五十，由街道辦事處、鄉鎮人民政府在業主代表中推薦產生。

　　物業管理委員會的人員組成，應當在物業管理區域內顯著位置公示。

　　第二十三條 物業管理委員會代業主大會或業主委員會做出的決定，應在物業管理區域內顯著位置公示不少于十五天，在超過專有部分占已交付建筑物總面積過半數的業主且占已交付物業總人數過半數的業主同意后生效。

　　第二十四條 物業管理委員會成立之日起三十日內應當告知物業所在地的縣級人民政府物業行政主管部門，縣級人民政府物業行政主管部門應當加強對本轄區內物業管理委員會的指導和監督。

　　第三章 前期物業管理