《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》全文

　　為了規(guī)范房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，保障房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人和其他關系人的合法權(quán)益，制定了《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》，下面是詳細內(nèi)容，歡迎大家閱讀。

　　《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》全文

　　第一章

　　總則

　　第一條 (目的和依據(jù))

　　為了規(guī)范房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，保障房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人和其他關系人的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場的正常秩序，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

　　第二條 (適用范圍)

　　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

　　第三條 (定義)

　　本辦法所稱的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其依法擁有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

　　前款所稱的房地產(chǎn)權(quán)利人，是指合法擁有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的自然人、法人和其他組織。

　　第四條 (管理部門)

　　上海市房屋土地資源管理局(以下簡稱市房地資源局)是本市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行政主管部門。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門負責所轄區(qū)域房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行政管理工作，業(yè)務上受市房地資源局領導。

　　市房地資源局和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門所屬的房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)，按照市人民政府的有關規(guī)定，分別負責房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)的具體管理工作。

　　財政、稅務、物價、工商、規(guī)劃、住宅建設等管理部門按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。

　　第五條 (轉(zhuǎn)讓原則)

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當遵循自愿、公平和誠實信用的原則。

　　第六條 (轉(zhuǎn)讓方式)

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式：

　　(一)買賣;

　　(二)交換;

　　(三)贈與;

　　(四)以房地產(chǎn)抵債;

　　(五)以房地產(chǎn)作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

　　(六)因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

　　(七)法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。

　　第二章

　　一般規(guī)定

　　第一節(jié) 轉(zhuǎn)讓范圍和條件

　　第七條 (轉(zhuǎn)讓當事人)

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應當是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)權(quán)利人。

　　房地產(chǎn)受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。

　　第八條 (不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn))

　　有下列情形之一的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

　　(一)未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的;

　　(二)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

　　(三)權(quán)屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的;

　　(四)司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

　　(五)依法收回土地使用權(quán)的;

　　(六)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　第九條 (國有土地上房屋轉(zhuǎn)讓的條件)

　　依法取得國有土地使用權(quán)的地塊上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓的，必須在辦理房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，方可按照本辦法的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

　　第十條 (成片開發(fā)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件)

　　以出讓方式取得成片國有土地使用權(quán)進行開發(fā)建設，其土地使用權(quán)需轉(zhuǎn)讓的，應當符合下列條件：

　　(一)按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金;

　　(二)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書;

　　(三)需轉(zhuǎn)讓地塊已經(jīng)形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;

　　(四)規(guī)劃管理部門已經(jīng)確定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù);

　　(五)出讓合同約定的其他條件。

　　以劃撥方式取得成片國有土地使用權(quán)進行開發(fā)建設，其土地使用權(quán)需轉(zhuǎn)讓的，應當符合前款第(二)項、第(三)項、第(四)項所列的條件，并報市人民政府批準。

　　第十一條 (出讓國有土地上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時的限定)

　　以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，出讓合同載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移。

　　第十二條 (劃撥國有土地上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時的限制)

　　以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應當由受讓人按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金;按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應當由轉(zhuǎn)讓人將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家。

　　土地收益上繳的具體辦法，由市人民政府按照國務院的規(guī)定另行制定。

　　第十三條 (集體所有土地上房屋轉(zhuǎn)讓的條件)

　　集體所有土地上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓的，應當符合下列條件：

　　(一)房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書。

　　(二)居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)具備居住房屋建設申請條件的個人;非居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者。

　　(三)居住房屋轉(zhuǎn)讓的申請，已經(jīng)房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。

　　集體所有土地上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓給前款第(二)項規(guī)定以外的受讓人的，應當在依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)后，方可按照本辦法的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

　　第十四條 (房地產(chǎn)買賣時的優(yōu)先購買權(quán))

　　共有房地產(chǎn)買賣時，在同等條件下，房地產(chǎn)共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　已經(jīng)出租的房地產(chǎn)買賣時，在同等條件下，房地產(chǎn)承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　第二節(jié) 轉(zhuǎn)讓程序

　　第十五條 (轉(zhuǎn)讓合同的訂立)

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，除本辦法第六條第(五)項、第(六)項所列的情形外，轉(zhuǎn)讓當事人應當依法訂立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

　　第十六條 (轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容)

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同包括房地產(chǎn)的買賣合同、交換合同、抵債合同和贈與合同。

　　房地產(chǎn)買賣合同應當載明下列主要內(nèi)容：

　　(一)轉(zhuǎn)讓當事人的姓名或者名稱、住所;

　　(二)房地產(chǎn)的座落地點、面積、四至范圍;

　　(三)土地所有權(quán)性質(zhì);

　　(四)土地使用權(quán)獲得方式和使用期限;

　　(五)房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì);

　　(六)房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況;

　　(七)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格、支付方式和期限;

　　(八)房地產(chǎn)交付日期;

　　(九)違約責任;

　　(十)爭議的解決方式;

　　(十一)轉(zhuǎn)讓當事人約定的其他事項。

　　房地產(chǎn)交換合同除符合前款規(guī)定外，應當載明交換的價格差額;房地產(chǎn)抵債合同除符合前款規(guī)定外，應當載明抵沖的債務及其金額。房地產(chǎn)贈與合同應當符合有關法律的規(guī)定。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地資源局制定。轉(zhuǎn)讓當事人應當參照示范文本訂立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

　　第十七條 (轉(zhuǎn)讓合同的生效)

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：

　　(一)轉(zhuǎn)讓當事人約定合同生效條件的，轉(zhuǎn)讓合同自約定的條件成立之日起生效;

　　(二)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進行合同公證或者轉(zhuǎn)讓當事人約定進行合同公證的，轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。

　　第十八條 (過戶申請和價格申報)

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人應當在轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關的法律文件生效后，向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提出過戶申請，并提交下列文件：

　　(一)房地產(chǎn)權(quán)證書;

　　(二)轉(zhuǎn)讓當事人的身份證明;

　　(三)轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關的法律文件;

　　(四)其他有關的文件。

　　房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的，轉(zhuǎn)讓當事人應當在辦理過戶手續(xù)的同時，向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)如實申報轉(zhuǎn)讓價格，不得瞞報或者作不實的申報。

　　房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應當定期將轉(zhuǎn)讓當事人申報的轉(zhuǎn)讓價格抄送同級稅務、物價部門。

　　第十九條 (過戶審核和變更登記)

　　房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應當自受理轉(zhuǎn)讓當事人過戶申請之日起15日內(nèi)完成審核。對不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，應當作出不予過戶的決定，并書面通知轉(zhuǎn)讓當事人;對符合規(guī)定條件和手續(xù)的，應當將申請過戶的文件移交房地產(chǎn)登記機構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記應當在房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)向房地產(chǎn)登記機構(gòu)移交申請過戶文件之日起15日內(nèi)完成，并由房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)通知房地產(chǎn)受讓人領取房地產(chǎn)權(quán)證書。

　　第三節(jié) 轉(zhuǎn)讓當事人的權(quán)利、義務和責任

　　第二十條 (房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的日期)

　　房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的日期，以房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)受理轉(zhuǎn)讓當事人過戶申請的日期為準;但房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)審核后作出不予過戶決定的，以轉(zhuǎn)讓當事人再次提出過戶申請的受理日期為準。

　　第二十一條 (風險責任轉(zhuǎn)移的日期)

　　房地產(chǎn)的風險責任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人;但轉(zhuǎn)讓當事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風險責任的，從其約定。

　　第二十二條 (與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同的限制)

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，未依法解除合同關系的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人不得就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的，應當承擔相應的民事責任。

　　第二十三條 (房地產(chǎn)相關情況的告知)

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當如實向受讓人告知房地產(chǎn)的抵押關系、租賃關系、相鄰關系等相關情況。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的，應當承擔相應的民事責任。

　　第二十四條 (租賃合同的繼續(xù)履行)

　　轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。

　　第二十五條 (廣告宣傳的真實性)

　　與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關的廣告或者表明房地產(chǎn)狀況的說明書、示意圖等應當真實、準確。

　　以公開展示樣品房的方式表明商品房的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況的，商品房的實際狀況應當與樣品房相符。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的，應當承擔相應的民事責任。

　　第二十六條 (土地使用權(quán)分割的限定)

　　房屋轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

　　房屋分層、分套轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)整體不可分割;房地產(chǎn)受讓人按照分層、分套房屋的建筑面積，取得相應比例的土地使用權(quán)。

　　第二十七條 (房屋及其相關設施轉(zhuǎn)讓的限定)

　　房屋轉(zhuǎn)讓時，房屋的附屬設施同時轉(zhuǎn)讓。按照國家和本市有關規(guī)定可以單獨轉(zhuǎn)讓的新建房屋的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物，需單獨轉(zhuǎn)讓的，應當在轉(zhuǎn)讓合同中約定;未在轉(zhuǎn)讓合同中約定單獨轉(zhuǎn)讓的，視作一并轉(zhuǎn)讓。

　　房屋轉(zhuǎn)讓時，房屋的共用部位、共用設備與自用部位、自用設備同時轉(zhuǎn)讓;共用部位的建筑面積按照國家和本市有關規(guī)定由房地產(chǎn)權(quán)利人分攤。

　　按照房屋建筑設計為獨立成套的房屋，不得分割轉(zhuǎn)讓。

　　第二十八條 (轉(zhuǎn)讓價格的限定)

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格由轉(zhuǎn)讓當事人協(xié)商議定，但新建安居房、平價房買賣的價格應當由市物價部門和市住宅建設管理部門核定。

　　房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的，其轉(zhuǎn)讓合同中載明的房地產(chǎn)價格應當是受讓人按照本辦法第二十六條、第二十七條規(guī)定取得房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的總價格。

　　第二十九條 (新建房屋轉(zhuǎn)讓后的保修責任)

　　新建房屋買賣、交換或者抵債的，轉(zhuǎn)讓人應當自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，對新建房屋承擔保修責任。承擔保修責任的期限，由轉(zhuǎn)讓當事人在轉(zhuǎn)讓合同中約定，但不得少于兩年。

　　新建房屋在保修期內(nèi)發(fā)生再轉(zhuǎn)讓的，原房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應當按照原轉(zhuǎn)讓合同，繼續(xù)承擔保修責任。

　　第三十條 (違約責任)

　　房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的當事人一方違反轉(zhuǎn)讓合同約定的，應當向?qū)Ψ街Ц哆`約金;由于違約給對方造成損失的，應當依法進行賠償。

　　違約金的數(shù)額應當在轉(zhuǎn)讓合同中約定;轉(zhuǎn)讓合同中未作約定，并且有下列情形之一的，按照規(guī)定的標準確定違約金：

　　(一)因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過錯，未在約定的時間內(nèi)交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍;

　　(二)因房地產(chǎn)受讓人的過錯，未在約定的時間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價款的，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。

　　第三十一條 (相關稅費的繳納)

　　房地產(chǎn)買賣、交換、贈與或者抵債的，轉(zhuǎn)讓當事人應當按照國家稅收法律、法規(guī)的.規(guī)定納稅;其中房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的，還應當向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)繳納交易手續(xù)費。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅、費按照轉(zhuǎn)讓當事人申報的轉(zhuǎn)讓價格計算;其中房地產(chǎn)交換的，按照申報的交換價格差額計算。但轉(zhuǎn)讓當事人申報的轉(zhuǎn)讓價格明顯低于正常市場價格的，應當按照房地產(chǎn)評估價格計算稅、費。

　　交易手續(xù)費的標準，由市物價部門會同市財政部門核定。