《福建省物業管理條例》全文

　　為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，制定了《福建省物業管理條例》，下面是詳細內容，歡迎大家閱讀。

　　《福建省物業管理條例》

　　(2006年9月28日福建省第十屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過)

　　第一章　總　則

　　第一條　為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，促進物業管理行業健康發展，根據國務院《物業管理條例》和其他有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條　本省行政區域內的物業管理活動適用本條例。

　　第三條　物業管理推行業主自主管理與專業服務相結合的社會化、市場化管理體制，遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則。

　　第四條　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府其他有關行政管理部門應當按照各自職責，依法做好與物業管理有關的監督管理工作。

　　鄉(鎮)人民政府、城市街道辦事處負責協調物業管理與社區建設之間的關系，協助有關行政管理部門對物業管理活動進行監督。居民委員會(社區居民委員會)根據有關規定對業主大會、業主委員會進行指導、協調和監督。

　　第五條　鼓勵依法成立物業管理行業協會。物業管理行業協會應當加強行業指導和行業自律，公布物業服務收費價格行情，鼓勵物業管理企業不斷創新，促進物業管理企業提高服務質量和服務水平。

　　第二章 業主大會和業主委員會

　　第六條　物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　一個物業管理區域內，出售并交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上，或者首套物業出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第七條　物業管理區域的劃分應當以經批準的物業項目規劃用地范圍、社區布局、物業的共用設施設備、建筑物規模等因素確定。

　　分期建設或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，其設置的配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但該區域內已自然形成多個相對獨立、封閉小區的，可以劃分為不同的物業管理區域。

　　已經實施物業管理的不同物業管理區域，經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域。

　　第八條　建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，向縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門提出劃分物業管理區域要求的，縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門應當按照本條例第七條的規定劃分物業管理區域。但對已經自然形成且無爭議的區域，當地居民委員會(社區居民委員會)向縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門書面提議后，經其確認無異議的，不再重新劃分。

　　需要調整物業管理區域的，縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門應當會同城市街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府，按照本條例第七條的規定，結合當地居民委員會(社區居民委員會)的布局劃分物業管理區域。

　　第九條　物業管理區域符合本條例第六條第三款規定條件的，建設單位應當在三十日內向縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門提出成立業主大會的書面報告，并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間等文件資料;建設單位未提交書面報告或者建設單位已不存在的，業主可以以書面形式向縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門提出成立業主大會的請求。

　　縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面請求之日起三十日內，應當會同鄉(鎮)人民政府或者城市街道辦事處組織成立業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，并確定籌備組召集人。

　　籌備組由業主代表、居民委員會(社區居民委員會)代表五至十一人組成，可以邀請建設單位參加。業主代表由業主推薦產生，所占比例應當不低于籌備組總人數的三分之二。籌備組應當自成立之日起七日內在物業管理區域內公布其成員名單。

　　第十條　籌備組應當做好下列籌備工作：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

　　(二)草擬《業主大會議事規則》、《業主公約》和《業主委員會章程》;

　　(三)確定首次業主大會會議投票權數的方法;

　　(四)確認業主身份和核計業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(五)確定業主委員會委員候選人條件和產生辦法;

　　(六)組織產生首屆業主委員會委員候選人;

　　(七)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款規定的第(一)至(六)項內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內公示，業主對投票權數等有異議的，籌備組應當予以復核。

　　第十一條　籌備組應當自組成之日起三十日內，召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。業主委員會由委員五至十三人的單數組成。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選主任一人，副主任若干人，并在物業管理區域內公告。

　　業主委員會每屆任期三年。

　　業主大會可以從業主中選舉產生三至五人的業主監督委員會，根據業主大會的授權和業主公約的約定，行使對業主委員會的監督權。

　　第十二條　業主在首次業主大會會議上的投票權數，可以按照以下方式確定：

　　(一)以住宅套數結合建筑面積確定;

　　(二)以住宅套數一套計一個投票權數確定;

　　(三)以建筑面積一平方米計一個投票權數確定。

　　以住宅套數結合建筑面積確定投票權數的，具體按照以下標準計算：

　　(一)住宅物業一套計二十個投票權數，建筑面積不足一百二十平方米的按一套計算，超過一百二十平方米的每滿十平方米增加一個投票權數，不足十平方米的部分不計算，但未售物業部分的投票權數不得超過總投票權數的百分之三十;

　　(二)非住宅物業建筑面積每滿一百平方米計二十個投票權數，建筑面積不足一百平方米的按一百平方米計算，超過一百平方米的每滿十平方米增加一個投票權數，不足十平方米的部分不計算。

　　物業建筑面積以房屋所有權證或者其他能證明其權屬的合法有效文件為依據確定。

　　第十三條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權數的業主參加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議，也可以由業主決定以其他方式推選業主代表參加業主大會會議。業主大會會議以業主代表參加的形式召開的，到會業主代表應當能夠代表物業管理區域內持有二分之一以上投票權數的業主。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。數人共有一個物業的，共有人可以推選其中一名共有人參加業主大會會議。

　　第十四條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。業主委員會應當于會議召開十五日前將業主大會會議時間、地點、議題和議程告知業主和所在地居民委員會(社區居民委員會)。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　(一)百分之二十以上業主提議的;

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情形。

　　第十五條　經過業主大會會議通過的業主大會議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權數的確定方法、業主委員會的組成、補選和換屆等事項作出規定。

　　第十六條　經過業主大會會議通過的業主公約是業主之間有關合理使用、維護、管理物業等事項以及處理相鄰關系的共同約定，對全體業主具有約束力，包括以下主要內容：

　　(一)共有或者共用物業的使用、維護要求;

　　(二)物業管理區域內各類公共費用的分擔;

　　(三)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用;

　　(四)全體業主及物業使用人應當共同遵守的行為準則;

　　(五)物業管理爭議的處理方式;

　　(六)違反業主公約應當承擔的責任。

　　第十七條　經過業主大會會議通過的業主委員會章程，應當就業主委員會議事規則、委員的權利和義務、印章使用和管理辦法、相關檔案的建立和保管辦法等事項作出規定。

　　第十八條　經業主大會會議依法選舉產生的業主委員會是業主大會的執行機構，應當依法維護業主合法權益，促進小區和諧。

　　業主委員會履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;

　　(三)協調業主之間、業主與物業管理企業之間的關系;

　　(四)督促業主履行業主公約、交納物業服務費用和專項維修資金，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;

　　(五)根據業主大會授權就涉及全體業主的物業管理糾紛依法進行訴訟;

　　(六)根據業主大會授權在金融機構開設專項維修資金專戶，并按照法律、法規和國家有關規定使用和管理;

　　(七)審議業主和物業管理企業提出的維修、更新、改造物業共用部位、共用設施設備的報告;

　　(八)就全體業主共有的房產，辦理登記手續;

　　(九)定期公布財務收支情況;

　　(十)業主大會賦予的其他職責。

　　第十九條　業主委員會產生后，建設單位應當向業主委員會提供下列資料：

　　(一)竣工總平面圖;

　　(二)單體建筑、結構、設備竣工圖;

　　(三)配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(四)屬全體業主共有的房產清單;

　　(五)物業管理所需的其他資料。

　　第二十條　業主委員會的組成人員及其近親屬不得在本區域內物業管理企業中兼職。業主大會和業主委員會的工作經費籌集、管理和使用辦法，由業主大會決定，但不得要求物業管理企業提供工作經費。

　　業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業管理區域內的顯著位置公布，并接受業主的監督。

　　第二十一條　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門備案：

　　(一)業主大會會議記錄和會議決定;

　　(二)業主大會議事規則;

　　(三)業主公約;

　　(四)業主委員會章程;

　　(五)業主委員會委員基本情況。

　　縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門應當在收到上述文件之日起五日內發給業主委員會備案證明，并出具業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用和管理印章。

　　業主大會議事規則、業主公約、業主委員會章程、業主委員會委員發生變更的，應當向備案部門變更備案。

　　第二十二條　三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當召開業主委員會會議。業主委員會會議每年至少召開一次。

　　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數的過半數以上同意。

　　第二十三條　業主委員會任期屆滿前二個月內，應當召開業主大會進行換屆選舉。

　　業主委員會任期屆滿未換屆的，縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門應當會同城市街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府在該物業管理區域內組織成立業主委員會換屆籌備組。

　　換屆籌備組由業主代表、業主委員會代表、居民委員會(社區居民委員會)代表組成。換屆籌備組應當自成立之日起七日內在物業管理區域內公布其成員名單，并自成立之日起三十日內組織業主召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

　　原業主委員會應當在任期屆滿十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

　　第二十四條　業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格終止：

　　(一)任期屆滿的;

　　(二)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　　(三)因疾病等原因喪失民事行為能力的;

　　(四)因犯罪被依法限制人身自由的;

　　(五)以書面形式向業主大會提出辭職的;

　　(六)不履行業主法定義務的;

　　(七)無正當理由連續三次不參加業主委員會會議的;

　　(八)因其他原因不宜繼續擔任的。

　　業主委員會委員有前款第(一)至(四)項所列情形之一的，其委員資格自然終止;有前款第(五)至　　(八)項所列情形之一的，須經業主大會會議決定。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起五日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交給業主委員會。

　　第二十五條　經業主委員會半數以上委員或者百分之二十以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并在物業管理區域內公告。

　　第二十六條　因物業管理區域調整等原因需要解散業主大會的，在解散前三十日內，城市街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當組織召開業主大會會議，推選業主代表。業主代表、業主委員會代表、物業管理企業代表、居民委員會(社區居民委員會)代表組成清算組，在縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門、城市街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府監督下，做好業主共同財產清算工作。