2016昆山市物業服務收費管理實施細則

　　規范本市物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，制定了昆山市物業服務收費管理實施細則，下面是小編給大家整理的2016昆山市物業服務收費管理實施細則，歡迎大家閱讀。

　　2016昆山市物業服務收費管理實施細則

　　一 總 則

　　第一條 為規范本市物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》、《蘇州市物業服務收費管理實施細則》等法律法規及有關規定，結合本市實際，制定本細則。

　　第二條 本細則適用于本市行政區域內物業服務收費行為及其監督管理活動。

　　第三條 本細則所稱物業服務收費，是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

　　物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。

　　第四條 尊重業主對物業共有部分共同管理的權利，提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業或專業管理機構，鼓勵開展正當的價格競爭，促進物業服務收費主要通過市場競爭形成。

　　物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　第五條 市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責本市物業服務收費的監督管理工作。

　　二 物業公共服務收費管理

　　第六條 物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。

　　? 第七條 普通住宅前期物業公共服務收費實行政府指導價，實行等級收費管理制度，今后逐步向分類分項分級的“菜單式”收費管理制度過渡，并適時調整和定期公布。價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門，綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況，依據物業服務等級標準制定相應的普通住宅物業公共服務費的基準價與浮動幅度，并向社會公布。各等級基準收費標準詳見附件1，具體執行標準可上下浮動20%。

　　價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門每三年內對本市物業服務標準以及相應的收費標準進行評估，并根據評估結果適時調整。

　　第八條 新建普通住宅物業銷售之前，建設單位應當依法通過招投標或協議的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，簽訂前期物業服務委托合同，約定物業公共服務內容、服務標準和收費標準。普通住宅前期物業公共服務收費標準應在政府指導價范圍內確定。

　　物業服務企業應在簽訂《前期物業服務委托合同》后10個工作日內持以下材料向價格主管部門備案：

　　(1)住宅區前期物業公共服務收費備案表;

　　(2)物業管理行政主管部門出具的物業服務合同備案證明;

　　(3)前期物業管理協議選聘審批表或前期物業服務招投標中標單位確認書;

　　(4)物業服務企業營業執照、資質證書正副本復印件;

　　(5)招標文件、投標文件;

　　(6)前期物業管理委托合同、前期物業管理服務協議。

　　新建普通住宅物業銷售時，建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業服務委托合同約定的物業公共服務內容、服務標準和收費標準等內容。前期物業公共服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。建設單位選聘的物業服務企業應當與物業買受人依據前期物業服務委托合同約定的內容，簽訂前期物業服務協議。

　　前期物業管理期間變更物業服務企業的，應向物業管理行政主管部門備案。物業公共服務收費標準發生變化的，應同時向價格主管部門備案。

　　第九條 滿足業主大會成立條件業主大會尚未成立的，普通住宅物業公共服務收費標準因成本變化等因素需要調整的，或因政府指導價標準變化需要提高的，物業服務企業應在區鎮組織、指導與監督下，公開真實、完整、有效的物業服務成本信息，向業主征詢意見，經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。

　　業主大會成立后，普通住宅物業公共服務收費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

　　第十條 各類別墅、高級公寓、裝修商品住房、小區區域戶型建筑面積全部大于144㎡的商品住房等非普通住宅和辦公用房、廠房、經營性用房等非住宅物業公共服務收費實行市場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業合同約定執行。

　　住宅經批準改變用途用于經營的，其物業公共服務收費標準由業主共同決定，合同約定執行。

　　業主采取自行管理或業主自行管理與委托專業機構相結合管理的服務收費標準，由業主共同決定，約定執行。

　　對少數公建配套完善、設施設備先進、運行成本高、服務內容超出七級服務標準的物業，公共服務收費標準可由業主與物業服務企業協商確定。

　　第十一條 物業公共服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業服務合同約定。

　　包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　第十二條 物業公共服務費一般由下列因素構成：

　　(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等;

　　(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用;

　　(3)清潔衛生費用;

　　(4)綠化養護費用;

　　(5)秩序維護費用;

　　(6)物業服務企業辦公費用;

　　(7)物業服務企業的固定資產折舊;

　　(8)物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　(9)管理費分攤(酬金制不含此項);

　　(10)經業主大會同意的其他費用;

　　(11)法定稅費以及合理利潤(或酬金)。

　　物業共用部位、共用設施設備的`維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　第十三條 住宅區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

　　物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經營性車庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設備使用的房屋等。

　　非經營性車場車庫是指物業管理區域內為業主或物業使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。

　　第十四條 業主、物業使用人自辦理房屋交付使用手續之日起，應按物業服務合同的約定交納物業公共服務費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業主的，物業公共服務費用由建設單位承擔。

　　物業公共服務費以房屋所有權證登記的建筑面積計算(車庫除外，閣樓、獨立使用的地下室和半地下室等附屬面積按房屋所有權證登記面積的50%收取);尚未辦理權屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

　　第十五條 物業出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費用可以由物業使用人交納，但業主負連帶交納責任。

　　第十六條 新建住宅前期物業管理期間，業主辦理入住手續后未入住或未使用，并事先書面告知物業服務企業的，在不超過24個月的時期內，物業公共服務費按70%交納，優惠期超過24個月的可由雙方協商確定。業主大會成立后，優惠措施由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定。非住宅物業公共服務費的優惠措施按照合同約定執行。

　　第十七條 物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業公共服務費用，但預收的期限最長不得超過12個月。