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關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查報告

調(diào)查報告 時間:2021-08-31 手機版

  為加強住宅小區(qū)物業(yè)管理,創(chuàng)建文明城市,建設(shè)宜居家園,提高人民幸福指數(shù),建設(shè)和諧、美麗岳塘,區(qū)政協(xié)常委會組成了以主席傅博華為組長的調(diào)研組,對全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調(diào)研。調(diào)研組先后到市房產(chǎn)局、區(qū)物管辦、區(qū)人民法院以及全區(qū)(含高新、昭山兩區(qū))各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、部分社(村)開展了調(diào)研,走訪了部分小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主代表,還專程赴上海虹口區(qū)涼城新村街道進行了學(xué)習(xí)考察,現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下:

  一、我區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀

  (一)住宅小區(qū)基本情況。全區(qū)住宅小區(qū)共有398個(昭山、高新小區(qū)61個),其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)158個,由業(yè)主自治的43個,單位自管的22個,區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、社(村)代管的175個。

  (二)全區(qū)物業(yè)管理工作狀況。我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進行統(tǒng)一監(jiān)管、區(qū)物管辦協(xié)助管理、街(鄉(xiāng))物管辦具體承擔(dān)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職責(zé)。2013年5月,我區(qū)成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組,在城管執(zhí)法局下設(shè)物業(yè)管理辦公室,工作人員2名,制定了《岳塘區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作實施方案及考核辦法》、《關(guān)于印發(fā)岳塘區(qū)開展無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生居民自治以及住宅小區(qū)星級創(chuàng)建工作實施方案和細則的通知》、《岳塘區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理專項整治工作方案》,規(guī)范了各街(鄉(xiāng))、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調(diào)處理工作,涌現(xiàn)了一批星級小區(qū)。各街(鄉(xiāng))成立物管辦(與城管辦合署辦公),均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業(yè)糾紛調(diào)處中心,各社(村)明確了專職人員負責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。

  二、物業(yè)管理存在的主要問題和原因分析

  (一)法律法規(guī)、政策不完善引發(fā)的系列問題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動機制。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程,與區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)工作緊密相連,同時涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個部門。按照法律法規(guī),各職能部門的監(jiān)管機制不完善,存在條塊分割、多頭管理,特別是前期物業(yè),區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)未參與,造成監(jiān)管缺失,沒有形成齊抓共管的格局。二是考核機制不健全,物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長效的物業(yè)管理考核體系,市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位作用未充分發(fā)揮,對物業(yè)管理工作的推動缺乏獎懲辦法,不利于調(diào)動物業(yè)管理工作的積極性,對基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問題,解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區(qū)新開發(fā)的居民小區(qū)在辦理產(chǎn)權(quán)證時,房屋維修基金統(tǒng)一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心,要動用維修基金需“兩個三分之二業(yè)主同意”后報市房屋維修基金管理中心等多個部門進行審批,由于審批程序繁瑣,使用條件難達到,使用起來難度較大,物業(yè)公司、業(yè)主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現(xiàn)有少數(shù)物業(yè)公司采取不正當(dāng)手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費未作明確規(guī)定,出現(xiàn)了人員少、經(jīng)費缺、工作任務(wù)重、壓力大等問題。按照屬地管理職能,區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)三級承擔(dān)的小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解,對物業(yè)公司、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)管等任務(wù)每年都在大幅攀升,現(xiàn)有人員配備難以應(yīng)對。

  (二)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)遺留問題多。一是由于規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等職能部門、物業(yè)公司驗收把關(guān)不嚴,形成遺留問題。房屋建筑質(zhì)量差,部分配套項目缺項甩項,房屋格局和小區(qū)環(huán)境與銷售合同條款有差異,公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權(quán)確定以及經(jīng)營收益分配等方面存在諸多遺留問題,業(yè)主與開發(fā)商、建設(shè)單位矛盾突出,物業(yè)公司難以協(xié)調(diào)。二是老舊小區(qū)、安置房小區(qū)存在管理難。老舊小區(qū)一般都是單位建的福利房,小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計相對滯后,道路狹窄。而安置小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)之初也存在著工程造價低、配套設(shè)施不齊等問題,致使兩類小區(qū)的財物偷盜頻發(fā)、小區(qū)安全隱患多、違章建筑多、衛(wèi)生環(huán)境差,無論是小區(qū)自治還是社(村)協(xié)調(diào)聘請物業(yè)公司,都難以滿足業(yè)主需要。此外,目前老舊小區(qū)沒有交存房屋維修金,房屋及公共設(shè)施年久失修,政府經(jīng)費投入有限,居民又負擔(dān)不起過高的維修費,給物業(yè)管理帶來很大困難。三是電梯設(shè)備維護維修、供水設(shè)施移交等問題。部分小區(qū)電梯質(zhì)量存在安全隱患,長期維護維修不及時不到位,二次供水設(shè)施移交水務(wù)公司難。對此物業(yè)公司以屬開發(fā)商、建設(shè)單位責(zé)任為由推脫,引發(fā)業(yè)主不滿。四是住宅小區(qū)普遍存在停車難。

  (三) 物業(yè)公司在服務(wù)管理中存在的問題。一是服務(wù)資質(zhì)參差不齊,侵權(quán)行為時有發(fā)生。我區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)73家,其中一級資質(zhì)的4家,二級資質(zhì)的3家,三級資質(zhì)的62家,外來的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè),大部分小區(qū)建成后,開發(fā)建設(shè)單位不是通過招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)公司,而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級機構(gòu),再次利用物業(yè)牟利,導(dǎo)致物業(yè)公司并非服務(wù)于廣大業(yè)主,而是服務(wù)于開發(fā)商和建設(shè)單位,物業(yè)公司處于強勢地位,業(yè)主處于弱勢地位,于是“主仆”位置顛倒,產(chǎn)生一系列的侵害業(yè)主權(quán)益的行為。二是物業(yè)管理費收取難,服務(wù)質(zhì)量不高。從調(diào)研的小區(qū)看,業(yè)主以“房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不到位”等為由拒繳物業(yè)費,導(dǎo)致物業(yè)管理費收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以“業(yè)主繳納物業(yè)費不足”為由,單方中止部分服務(wù)。當(dāng)物業(yè)公司收入低于成本或者利潤減少時,“足額繳納物業(yè)費”作為其完善服務(wù)的前置條件,必然會通過減員等辦法降低成本,服務(wù)質(zhì)量下降,導(dǎo)致更多業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意,從而不交物業(yè)費,形成物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量越來越差,物業(yè)管理費收取越來越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊,行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現(xiàn)狀無法吸納高素質(zhì)人才進入物業(yè)公司,致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務(wù)工作,物業(yè)公司管理水平低,人員整體素質(zhì)不高,缺乏服務(wù)和創(chuàng)新意識。

  (四)業(yè)主委員會作用沒有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會的主體地位不明。業(yè)主委員會按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,它只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),它與物業(yè)公司的地位不對等,不具備法人資格。業(yè)主委員會在維權(quán)過程中,始終非常艱難,暴露了業(yè)主委員會在制度設(shè)計時法律地位的缺失,很難達到《物業(yè)管理條例》在制度設(shè)計時的規(guī)范和要求。二是業(yè)主委員會組建困難。新開發(fā)建設(shè)的小區(qū)因開發(fā)周期長、入住率不高等原因,難以符合業(yè)主委員會成立條件,加之開發(fā)商、建設(shè)單位拖延移交社會事務(wù),難以實現(xiàn)業(yè)主自治。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)管理意識不強,召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會達不到規(guī)定的人數(shù),給組建工作帶來困難。三是業(yè)主委員會運作不規(guī)范,缺乏監(jiān)督機制。業(yè)主委員會工作規(guī)則不健全,職責(zé)不明確,缺乏有力的指導(dǎo)和規(guī)范,且房產(chǎn)部門對物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會的工作監(jiān)督管理不強,對業(yè)主委員會存在亂作為的現(xiàn)象缺乏制約的依據(jù)和手段。四是業(yè)主委員會成員缺乏責(zé)任意識。少數(shù)的業(yè)主委員會成員缺乏責(zé)任意識、法制意識、整體意識,沒有從全體業(yè)主利益角度考慮問題,功利心重,利用業(yè)主委員會謀取私利,造成不良的社會影響。五是業(yè)主自我管理和維護意識缺失。表現(xiàn)在自治意識差,公德意識不強。只管自家門內(nèi)的事,不關(guān)心涉及到全體業(yè)主公共利益的門外事務(wù)。


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